Código Civil e Condomínios: Os Artigos que Todo o Gestor Deve Conhecer

## A base legal dos condomínios em Portugal A gestão de condomínios em Portugal assenta principalmente no **Código Civil** (artigos 1414.º a 1438.º-A) e no **Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro**. Conhecer estes artigos é fundamental para qualquer administrador ou gestor. ## Artigos essenciais do Código Civil ### Art.º 1414.º — Princípio geral da propriedade horizontal Define que as frações autónomas de um edifício podem pertencer a proprietários diferentes, coexistindo com partes comuns de uso coletivo. **Relevância prática**: Base de toda a propriedade horizontal. Justifica a existência do condomínio como entidade legal. ### Art.º 1420.º — Direitos do condómino Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns, na proporção do valor da sua fração. **Relevância prática**: Fundamento para o cálculo de quotas por permilagem. ### Art.º 1421.º — Partes comuns Lista o que são partes comuns por natureza: solo, alicerces, colunas, telhado, escadas, corredores, instalações gerais de água, gás, eletricidade. **Relevância prática**: Define o que é responsabilidade do condomínio vs. do condómino individual. ### Art.º 1422.º — Restrições ao uso das frações O condómino não pode fazer obras que prejudiquem as partes comuns ou a estrutura do edifício, nem dar à sua fração uso diferente do estabelecido no título constitutivo sem consentimento da maioria. **Relevância prática**: Base legal para impedir Airbnb não autorizado, comércio em fração residencial. ### Art.º 1424.º — Encargos das partes comuns As despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário. **Relevância prática**: Regra de ouro para distribuição de custos por permilagem. ### Art.º 1426.º — Obras nas partes comuns As obras nas partes comuns são da responsabilidade de todos os condóminos, na proporção do seu valor. **Relevância prática**: Fundamento para cobrar obras de conservação a todos, mesmo que alguns votem contra. ### Art.º 1428.º — Destruição do edifício Se o edifício for destruído (ex: incêndio) e a reconstrução não for economicamente viável, qualquer condómino pode pedir a divisão do terreno. **Relevância prática**: Relevante para situações de sinistro total. ### Art.º 1430.º — Administração do condomínio O condomínio deve ter administrador eleito em assembleia. Na falta de eleição, qualquer condómino pode pedir ao tribunal a nomeação. **Relevância prática**: Fundamento para a obrigatoriedade da administração e para recurso ao tribunal quando há impasse. ### Art.º 1431.º — Convocação da assembleia A assembleia reúne pelo menos uma vez por ano, convocada pelo administrador com antecedência mínima de 10 dias, por carta registada ou outro meio que comprove a receção. **Relevância prática**: Base legal para os requisitos de convocatória. Incumprimento pode invalidar deliberações. ### Art.º 1432.º — Deliberações e quórum **1.ª Convocatória**: requer presença de condóminos que representem mais de metade do valor do prédio. **2.ª Convocatória**: pode deliberar com qualquer número de presentes. **Deliberações por maioria simples**: obras de conservação, assuntos correntes. **Deliberações por maioria qualificada (2/3)**: obras de inovação, alterações estéticas. **Unanimidade**: obras que afetem estrutura ou aspeto exterior (em certos casos). **Relevância prática**: O artigo mais consultado na prática. Define o que pode ser decidido e por que maioria. ### Art.º 1436.º — Funções do administrador Lista as obrigações do administrador: convocar assembleia, elaborar orçamento, cobrar quotas, gerir fundo de reserva, representar o condomínio, executar deliberações. **Relevância prática**: Checklist das responsabilidades legais do administrador. ### Art.º 1437.º — Responsabilidade do administrador O administrador responde pelos danos causados por atos ou omissões no exercício das suas funções. **Relevância prática**: Fundamento para exigir responsabilidade ao administrador por má gestão. ### Art.º 1438.º — Regulamento de condomínio O regulamento de condomínio, aprovado em assembleia, vincula todos os condóminos e os seus inquilinos. **Relevância prática**: Justifica a aplicação do regulamento mesmo a quem votou contra. ## Decreto-Lei n.º 268/94 — pontos-chave O **DL 268/94** complementa o Código Civil com regras processuais: - **Art.º 1.º**: Obrigatoriedade de atas escritas - **Art.º 2.º**: Fundo de reserva obrigatório (10% do orçamento) - **Art.º 3.º**: Conta bancária exclusiva obrigatória - **Art.º 4.º**: Seguros obrigatórios (incêndio no mínimo) - **Art.º 7.º**: Prazo de 20 dias para impugnar deliberações ## Referência rápida para gestores | Situação | Artigo relevante | |----------|-----------------| | Calcular quotas | 1424.º CC | | Convocar assembleia | 1431.º CC | | Quórum e maiorias | 1432.º CC | | Funções do administrador | 1436.º CC | | Obras não autorizadas | 1422.º CC | | Partes comuns | 1421.º CC | | Fundo de reserva | Art.º 2.º DL 268/94 | | Conta bancária | Art.º 3.º DL 268/94 | | Impugnar deliberação | Art.º 7.º DL 268/94 | ## Conclusão Conhecer estes artigos não exige ser advogado — exige ser um gestor responsável. Na dúvida, o FRAGES gera documentos (convocatórias, atas) em conformidade com estes requisitos legais, minimizando o risco de nulidade por incumprimento formal.

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