Quando é necessário mudar de administrador?
A mudança de administrador de condomínio pode ocorrer por várias razões:
- Mandato expirado: o mandato (geralmente 1 ano) chegou ao fim
- Renúncia voluntária: o administrador decide deixar o cargo
- Destituição: por mau desempenho, negligência ou decisão da assembleia
- Impossibilidade: doença, mudança de residência, falecimento
Destituição do administrador atual
Que maioria é necessária?
A destituição do administrador requer deliberação em assembleia por maioria simples — mais de 50% dos votos dos condóminos presentes (que representem mais de metade do valor do prédio em 1.ª convocatória, ou qualquer número em 2.ª convocatória).
Como proceder?
Passo 1: Convocar assembleia extraordinária Qualquer grupo de condóminos representando mais de 25% do valor do prédio pode exigir a convocação de assembleia extraordinária, incluindo para deliberar sobre a destituição do administrador.
Se o administrador recusar convocar, os condóminos podem convocar diretamente, assumindo a presidência da reunião.
Passo 2: Incluir na ordem de trabalhos A convocatória deve indicar expressamente que a destituição do administrador é ponto da ordem de trabalhos. Não pode ser deliberado em assembleia se não constar da convocatória (salvo com acordo unânime).
Passo 3: Votar em assembleia Na assembleia, após eventual audição do administrador (boa prática), procede-se à votação. Maioria simples dos presentes é suficiente.
Passo 4: Eleger novo administrador na mesma sessão É boa prática incluir na mesma ordem de trabalhos a eleição do novo administrador, para evitar período sem administração.
Obrigações do administrador destituído
- Entregar toda a documentação do condomínio
- Prestar contas do período em que exerceu funções
- Devolver fundos e chaves
O administrador tem 10 dias para entrega, salvo estipulação diferente na ata.
Eleição de novo administrador
Candidatos
Qualquer condómino pode candidatar-se. Para empresas de administração, o condomínio contrata os seus serviços mediante contrato.
Eleição
Por votação em assembleia, por maioria simples. O candidato mais votado é eleito.
Duração do mandato
O mandato é de 1 ano, salvo estipulação diferente no regulamento de condomínio. É renovável por deliberação da assembleia.
Transição entre administradores
A transição é o momento mais crítico — muita informação pode perder-se se não for gerida adequadamente.
Checklist de entrega
Documentos a entregar: ☐ Atas de todas as assembleias dos últimos 5+ anos ☐ Regulamento de condomínio ☐ Título constitutivo (cópia) ☐ Contratos vigentes (elevador, limpeza, seguro, etc.) ☐ Apólice de seguro atual ☐ Extratos bancários (conta corrente + fundo de reserva) ☐ Histórico de quotas (pagas e em dívida) ☐ Lista de condóminos e contactos ☐ Chaves e códigos de acesso
Auto de entrega: Redija um auto de entrega assinado por ambos os administradores (sainte e entrante) com:
- Data da transferência
- Lista de documentos entregues
- Saldos das contas na data de transferência
- Estado das dívidas de quotas
Comunicação ao exterior
Após a eleição, o novo administrador deve comunicar a mudança a:
- Bancos (atualizar mandatários)
- Fornecedores (atualizar contacto de faturação)
- Câmara municipal (se necessário)
- Seguradoras
Falta de administrador: o que fazer?
Se não há administrador e a assembleia não consegue eleger um, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação judicial de administrador (artigo 1435.º do CC). O tribunal nomeará um administrador externo até a situação ser regularizada.
Como o FRAGES facilita a transição
O FRAGES facilita enormemente a transição de administração:
- Toda a documentação está no portal — a entrega é digital
- O histórico financeiro está completo e auditável
- Convites para o novo administrador são enviados com um clique
- Os condóminos não percebem a mudança — o acesso é contínuo
Conclusão
Mudar de administrador é um processo legal simples mas operacionalmente sensível. A chave é planear a transição com antecedência, garantir a entrega completa de documentação e eleger o novo administrador na mesma assembleia. Com uma plataforma digital, a continuidade da gestão é garantida independentemente de quem administra.