Obras Aprovadas em Assembleia: Prazos, Execução e O Que Fazer Se Não Avançam

## A aprovação em assembleia é o começo, não o fim Uma das frustrações mais comuns em condomínios é a seguinte: a assembleia aprova uma obra por maioria — e depois nada acontece. Meses passam, o problema persiste, e os condóminos começam a questionar o que se passa. Este artigo explica o que acontece após a aprovação, o que compete ao administrador fazer e o que os condóminos podem exigir. ## O que significa "aprovação em assembleia" Quando a assembleia aprova uma obra, está a: 1. Autorizar o administrador a contratar a obra 2. Definir o âmbito (o que está incluído) 3. Definir o financiamento (fundo de reserva, quota extraordinária, crédito) 4. Geralmente, definir um orçamento máximo O administrador fica autorizado — mas também **obrigado** — a executar a deliberação. ## Prazo para execução: o que a lei diz A lei não estabelece um prazo específico para execução de obras aprovadas em assembleia. No entanto: - A deliberação cria uma obrigação legal para o administrador - O não cumprimento pode ser considerado incumprimento das suas funções - Os condóminos podem destituir o administrador que não execute as deliberações **Boas práticas**: a própria deliberação pode incluir um prazo máximo ("a obra deverá estar iniciada até X e concluída até Y"). Este prazo é vinculativo para o administrador. ## O que o administrador deve fazer após a aprovação ### Imediatamente após a assembleia 1. Confirmar o orçamento aprovado com os fornecedores consultados 2. Adjudicar a obra ao fornecedor escolhido (ou obter novos orçamentos se o anterior expirou) 3. Definir data de início ### Antes do início da obra 4. Verificar se é necessária licença municipal (para obras sujeitas a licença ou comunicação prévia) 5. Comunicar aos condóminos a data de início, âmbito e previsão de conclusão 6. Coordenar o acesso com o fornecedor ### Durante a obra 7. Supervisionar a execução 8. Manter os condóminos informados do progresso 9. Gerir eventuais imprevistos (custos adicionais requerem nova deliberação se ultrapassarem o aprovado) ### Após a conclusão 10. Vistoriar a obra concluída 11. Aprovar fatura e efectuar pagamento 12. Comunicar a conclusão aos condóminos 13. Apresentar na próxima assembleia os custos finais vs. aprovados ## Quando a obra não avança: o que os condóminos podem fazer ### Se o atraso é compreensível Problemas com fornecedores, licenças demoradas, condições meteorológicas — são atrasos razoáveis que devem ser comunicados aos condóminos com explicação. ### Se o administrador não está a agir 1. **Pedido formal por escrito**: qualquer condómino pode solicitar por escrito ao administrador informação sobre o estado da deliberação 2. **Convocatória de assembleia**: se um ou mais condóminos com pelo menos 25% do capital do edifício solicitarem, o administrador é obrigado a convocar assembleia 3. **Assembleia para destituição**: se o administrador reiteradamente não execute deliberações, a assembleia pode deliberar a sua destituição ### Se o problema é o fornecedor Se o fornecedor adjudicado não inicia a obra no prazo ou cumpre as condições, o administrador pode (e deve): - Aplicar penalidades contratuais se previstas - Rescindir o contrato e adjudicar a outro fornecedor - Reportar em assembleia o sucedido e a nova adjudicação ## Quando a obra aprovada fica mais cara Se durante a execução surgem imprevistos que aumentam o custo além do aprovado em assembleia, o administrador deve: - Para valores pequenos (dentro da margem prevista): pode autorizar sem nova assembleia - Para valores significativos: convocar assembleia extraordinária para aprovação do custo adicional Nunca autorizar gastos muito acima do aprovado sem nova deliberação — é um dos maiores erros que um administrador pode cometer. ## Registo de obras no FRAGES O módulo de **Plano Plurianual de Obras** do FRAGES permite: - Registar obras com estado (planeada, adjudicada, em execução, concluída) - Acompanhar datas previstas vs. reais - Registar custos previstos vs. executados - Gerar relatório para apresentar em assembleia ## Conclusão A aprovação em assembleia cria uma obrigação. O administrador que não executa as deliberações aprovadas está em incumprimento — e os condóminos têm mecanismos para exigir cumprimento ou substituir o administrador. A chave é comunicação: mesmo quando há atrasos justificados, informar os condóminos evita a desconfiança.

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