A aprovação em assembleia é o começo, não o fim
Uma das frustrações mais comuns em condomínios é a seguinte: a assembleia aprova uma obra por maioria — e depois nada acontece. Meses passam, o problema persiste, e os condóminos começam a questionar o que se passa.
Este artigo explica o que acontece após a aprovação, o que compete ao administrador fazer e o que os condóminos podem exigir.
O que significa "aprovação em assembleia"
Quando a assembleia aprova uma obra, está a:
- Autorizar o administrador a contratar a obra
- Definir o âmbito (o que está incluído)
- Definir o financiamento (fundo de reserva, quota extraordinária, crédito)
- Geralmente, definir um orçamento máximo
O administrador fica autorizado — mas também obrigado — a executar a deliberação.
Prazo para execução: o que a lei diz
A lei não estabelece um prazo específico para execução de obras aprovadas em assembleia. No entanto:
- A deliberação cria uma obrigação legal para o administrador
- O não cumprimento pode ser considerado incumprimento das suas funções
- Os condóminos podem destituir o administrador que não execute as deliberações
Boas práticas: a própria deliberação pode incluir um prazo máximo ("a obra deverá estar iniciada até X e concluída até Y"). Este prazo é vinculativo para o administrador.
O que o administrador deve fazer após a aprovação
Imediatamente após a assembleia
- Confirmar o orçamento aprovado com os fornecedores consultados
- Adjudicar a obra ao fornecedor escolhido (ou obter novos orçamentos se o anterior expirou)
- Definir data de início
Antes do início da obra
- Verificar se é necessária licença municipal (para obras sujeitas a licença ou comunicação prévia)
- Comunicar aos condóminos a data de início, âmbito e previsão de conclusão
- Coordenar o acesso com o fornecedor
Durante a obra
- Supervisionar a execução
- Manter os condóminos informados do progresso
- Gerir eventuais imprevistos (custos adicionais requerem nova deliberação se ultrapassarem o aprovado)
Após a conclusão
- Vistoriar a obra concluída
- Aprovar fatura e efectuar pagamento
- Comunicar a conclusão aos condóminos
- Apresentar na próxima assembleia os custos finais vs. aprovados
Quando a obra não avança: o que os condóminos podem fazer
Se o atraso é compreensível
Problemas com fornecedores, licenças demoradas, condições meteorológicas — são atrasos razoáveis que devem ser comunicados aos condóminos com explicação.
Se o administrador não está a agir
- Pedido formal por escrito: qualquer condómino pode solicitar por escrito ao administrador informação sobre o estado da deliberação
- Convocatória de assembleia: se um ou mais condóminos com pelo menos 25% do capital do edifício solicitarem, o administrador é obrigado a convocar assembleia
- Assembleia para destituição: se o administrador reiteradamente não execute deliberações, a assembleia pode deliberar a sua destituição
Se o problema é o fornecedor
Se o fornecedor adjudicado não inicia a obra no prazo ou cumpre as condições, o administrador pode (e deve):
- Aplicar penalidades contratuais se previstas
- Rescindir o contrato e adjudicar a outro fornecedor
- Reportar em assembleia o sucedido e a nova adjudicação
Quando a obra aprovada fica mais cara
Se durante a execução surgem imprevistos que aumentam o custo além do aprovado em assembleia, o administrador deve:
- Para valores pequenos (dentro da margem prevista): pode autorizar sem nova assembleia
- Para valores significativos: convocar assembleia extraordinária para aprovação do custo adicional
Nunca autorizar gastos muito acima do aprovado sem nova deliberação — é um dos maiores erros que um administrador pode cometer.
Registo de obras no FRAGES
O módulo de Plano Plurianual de Obras do FRAGES permite:
- Registar obras com estado (planeada, adjudicada, em execução, concluída)
- Acompanhar datas previstas vs. reais
- Registar custos previstos vs. executados
- Gerar relatório para apresentar em assembleia
Conclusão
A aprovação em assembleia cria uma obrigação. O administrador que não executa as deliberações aprovadas está em incumprimento — e os condóminos têm mecanismos para exigir cumprimento ou substituir o administrador. A chave é comunicação: mesmo quando há atrasos justificados, informar os condóminos evita a desconfiança.