Obras sem garantias são obras a dobrar o preço
Uma das maiores armadilhas nas obras de condomínio é aceitar o orçamento mais barato sem verificar se o empreiteiro tem as coberturas adequadas. Uma obra mal executada, com danos a terceiros, ou com defeitos que aparecem 2 anos depois pode custar muito mais do que a economia inicial.
O que exigir antes de assinar o contrato
1. Seguro de responsabilidade civil de obra
O empreiteiro deve ter um seguro de responsabilidade civil em vigor que cubra:
- Danos materiais causados ao edifício durante as obras
- Danos a terceiros (moradores, transeuntes)
- Danos causados por subempreiteiros
Como verificar: pedir cópia da apólice com data de validade e verificar que cobre o valor da obra.
Valor mínimo recomendado: pelo menos o valor da obra, mas idealmente 2-3x.
2. Alvará de construção
Para obras sujeitas a licença, o empreiteiro deve ter alvará emitido pelo InCI (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) na categoria adequada:
- Obras de conservação e manutenção: Classe 1 (obras até €166.000)
- Obras de maior dimensão: classes superiores
A realização de obras por empreiteiro sem alvará é ilegal e expõe o condomínio a responsabilidade solidária.
3. Prazo de garantia
Por lei, o empreiteiro é responsável por defeitos que apareçam após a conclusão da obra:
- 5 anos: para defeitos em obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração
- 1 ano: para defeitos de simples manutenção e reparação
Estes prazos são legais — o contrato pode estabelecer prazos superiores mas não inferiores.
O que deve constar no contrato de obra
Um contrato de obra seguro deve incluir:
- Identificação das partes (condomínio e empreiteiro)
- Descrição detalhada dos trabalhos
- Preço total e forma de pagamento (evitar pagar tudo antecipadamente)
- Prazo de execução
- Penalidades por atraso
- Garantias de boa execução
- Seguro de responsabilidade civil do empreiteiro
- Procedimento para resolução de defeitos
Plano de pagamento: não pague tudo adiantado
Uma regra fundamental para obras de condomínio:
- Adiantamento máximo: 30% do valor total antes do início
- Pagamentos intercalares: 40-50% conforme o avanço da obra
- Retenção final: 20-30% do valor, pago apenas após vistoria final e aceitação da obra
Esta retenção é a principal garantia prática de que o empreiteiro vai resolver os defeitos identificados na entrega.
Vistoria de entrega da obra
Quando a obra está concluída, o administrador deve realizar uma vistoria formal:
- Verificar que todos os trabalhos previstos foram executados
- Identificar defeitos ou trabalhos incompletos
- Registar tudo por escrito (auto de vistoria) assinado por ambas as partes
- Não pagar o valor de retenção sem aprovação formal da obra
Se houver defeitos identificados:
- O empreiteiro tem prazo para os corrigir (normalmente 30 dias)
- Só após correção e nova vistoria se paga o valor de retenção
O que fazer quando aparecem defeitos após a entrega
Dentro do prazo de garantia (5 anos para construção)
- Notificar o empreiteiro por escrito com descrição e fotografias do defeito
- O empreiteiro tem obrigação de reparar
- Se recusar ou não responder: acionar o seguro de responsabilidade civil do empreiteiro
Fora do prazo de garantia
A responsabilidade do empreiteiro termina. O custo de reparação é do condomínio.
Exceção: defeitos ocultos que não eram detetáveis na entrega e só apareceram mais tarde — pode haver responsabilidade mesmo após o prazo, dependendo das circunstâncias.
Obras realizadas por condómino nas partes comuns
Se um condómino realiza obras nas partes comuns sem autorização, é responsável por todos os danos e custos de reparação. O administrador deve registar e reclamar formalmente.
Registo de obras no FRAGES
O módulo de Plano de Obras do FRAGES permite registar:
- Empreiteiro contratado e dados do contrato
- Prazo de garantia (com alerta antes do fim)
- Documentação (contrato, apólice de seguro, auto de vistoria)
- Ocorrências durante e após a obra
Conclusão
Contratar uma obra de forma profissional — verificando seguros, alvará e contrato — é a melhor proteção do condomínio. O custo de uma obra mal executada, sem garantias, é sempre muito superior ao da obra bem feita com as coberturas adequadas.