O turismo transformou os condomínios urbanos
Nas últimas décadas, o turismo cresceu enormemente em Portugal — e com ele, a proliferação de alojamento local em condomínios residenciais. Uma realidade que transforma a dinâmica de edifícios que antes eram exclusivamente residenciais.
Este artigo aborda os impactos práticos e como o administrador pode gerir estas tensões.
Os impactos do turismo no condomínio
Tráfego de pessoas
Um apartamento de alojamento local pode receber dezenas de visitantes diferentes por mês. Cada grupo de turistas representa:
- Utilização mais intensa das partes comuns (elevador, escadas, garagem)
- Chaves e códigos de acesso partilhados com desconhecidos
- Entradas e saídas a horas atípicas (check-in nocturno, etc.)
- Nível de desgaste das partes comuns superior ao de uma fração residencial
Ruído
Turistas em férias têm padrões de comportamento diferentes dos residentes permanentes:
- Horários mais irregulares (chegadas tardias, festas, etc.)
- Menor preocupação com o impacto nas frações vizinhas
- Dificuldade de comunicação (barreira linguística)
Segurança
A circulação de desconhecidos no edifício é um risco de segurança percebido pelos residentes permanentes:
- Chaves da entrada entregues a múltiplas pessoas
- Visitantes que "perdem-se" no edifício
- Risco de acesso a partes comuns por não moradores
Impacto financeiro para o condomínio
O desgaste adicional das partes comuns por utilizadores de alojamento local tem um custo:
- Elevador com mais utilizações
- Limpeza mais frequente necessária
- Manutenção acelerada de portões e acessos
Legalmente, todos os condóminos pagam as mesmas quotas independentemente da intensidade de uso — o que pode gerar tensão.
O que o condomínio pode fazer
Proibir o alojamento local
Desde 2018 (Lei n.º 62/2018), a assembleia de condóminos pode deliberar contra o alojamento local em edifícios predominantemente habitacionais:
- Aprovação por 2/3 do capital total do edifício (maioria qualificada)
- A proibição não afeta os AL já registados antes da deliberação
Esta é uma medida irreversível (salvo nova deliberação) que deve ser ponderada cuidadosamente.
Não proibir mas regular
Em vez de proibir, o regulamento interno pode estabelecer regras que minimizem o impacto:
- Regras de check-in/out (ex: só entre 8h e 22h)
- Número máximo de hospedes por fração
- Registo obrigatório de hóspedes no administrador
- Responsabilidade do proprietário AL por danos causados pelos seus hóspedes
Cobrar quota superior (difícil legalmente)
Aumentar as quotas de frações de AL é juridicamente complexo — as quotas são calculadas pela permilagem e a lei não prevê facilmente diferenciação por uso. Requer pareceres jurídicos especializados.
O administrador como mediador
O administrador está no centro das tensões entre residentes e proprietários de AL:
- Deve aplicar o regulamento de forma igual para todos
- Deve registar ocorrências de forma imparcial
- Deve facilitar a comunicação entre as partes
- Não deve tomar partido, mas garantir que as regras existentes são cumpridas
Comunicação com proprietários de AL
Proprietários de AL têm uma responsabilidade adicional:
- Informar os hóspedes das regras do condomínio
- Garantir contacto acessível para emergências
- Responder rapidamente a problemas causados pelos seus hóspedes
- Reparar danos causados às partes comuns
O administrador deve comunicar estas expectativas explicitamente ao proprietário de AL.
O futuro: legislação em evolução
A legislação sobre alojamento local em Portugal tem evoluído rapidamente. As regras de 2018 foram complementadas por desenvolvimentos municipais (moratórias em certas zonas de Lisboa, Porto) e pode haver novos desenvolvimentos. O administrador deve estar atualizado sobre a legislação em vigor.
Gestão de ocorrências no FRAGES
O módulo de Ocorrências do FRAGES é especialmente útil em condomínios com AL:
- Registo sistemático de incidentes por fração
- Histórico que permite identificar frações com problemas recorrentes
- Suporte documental para deliberações em assembleia
Conclusão
O turismo em condomínios é uma realidade que não vai desaparecer. A chave para uma gestão equilibrada é ter regras claras (no regulamento), comunicação direta com os proprietários de AL, e registo sistemático de ocorrências. A proibição total é uma opção legal mas extrema — na maioria dos casos, a regulamentação é mais eficaz do que a proibição.