A Regra que Muitos Compradores Desconhecem
Uma das disposições legais mais relevantes — e menos conhecidas — do direito condominial português é a do artigo 1424.º, n.º 4 do Código Civil: as dívidas de condomínio acompanham a fração autónoma em caso de transmissão. Na prática, isto significa que quando compra um apartamento com dívidas de condomínio, pode ficar responsável por essas dívidas.
Esta regra protege o condomínio — mas pode apanhar de surpresa compradores que não fizeram a devida diligência.
Qual o Período de Dívidas que Acompanham a Fração?
A lei limita a responsabilidade do novo proprietário às dívidas dos dois anos anteriores à aquisição. Dívidas com mais de dois anos não são transmissíveis ao comprador — embora o vendedor continue a responder por elas.
Atenção: dois anos podem representar um valor significativo, especialmente se as quotas mensais forem elevadas e o anterior proprietário não tiver pago nada.
Como se Proteger ao Comprar
1. Peça a Declaração do Administrador
Antes de celebrar a escritura de compra e venda, exija ao administrador do condomínio uma declaração de dívidas da fração. Esta declaração deve indicar:
- Se existem quotas em atraso
- O valor total em dívida
- Quotas extraordinárias aprovadas mas ainda não cobradas
- Obras aprovadas em assembleia ainda não pagas
O administrador é obrigado a emitir esta declaração quando solicitado.
2. Inclua Cláusula no CPCV
No Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), inclua cláusula a obrigar o vendedor a entregar a fração livre de dívidas ao condomínio — ou a descontar o valor das dívidas no preço de venda.
3. Verifique Obras Aprovadas
Mesmo sem dívidas actuais, peça a ata da última assembleia para verificar se foram aprovadas obras ou quotas extraordinárias que ainda não foram cobradas. Essas despesas aprovadas também podem ser exigidas ao novo proprietário.
Como se Proteger ao Vender
Se tem dívidas ao condomínio, regularize-as antes da venda. Caso contrário:
- O comprador pode exigir a redução do preço de venda pelo valor das dívidas
- O comprador pode recusar-se a fechar o negócio
- A escritura pode ser condicionada à prova de liquidação das dívidas
- Se o comprador pagar as dívidas depois da compra, pode accionar o vendedor para reembolso
O Papel do Notário
A partir de 2015, os notários e conservatórias passaram a poder exigir a declaração de inexistência de dívidas ao condomínio como documento da escritura. Contudo, esta exigência não é universal — varia consoante o notário e o contrato.
Acções do Condomínio em Caso de Dívida
Se um condómino comprou uma fração com dívidas e se recusa a pagá-las, o condomínio pode:
- Notificar o novo proprietário por carta registada
- Accionar judicialmente através de injunção (processo rápido e barato)
- Em caso extremo, requerer hipoteca judicial sobre a fração
O FRAGES mantém o registo completo de todas as dívidas por fração, facilitando a emissão de declarações de dívida para compra e venda e o acompanhamento de processos de cobrança.