Condomínios mistos: uma realidade crescente
Cada vez mais frações em condomínios residenciais são utilizadas como escritórios, consultórios, lojas ou espaços de coworking. Esta realidade cria oportunidades — mas também conflitos.
O administrador precisa de saber o que a lei permite, o que o título constitutivo pode restringir, e como gerir os conflitos que surgem.
O que diz a lei
O Código Civil (artigo 1422.º) estabelece que cada condómino pode usar a sua fração para o fim a que se destina, desde que não prejudique os restantes condóminos.
O título constitutivo (escritura de propriedade horizontal) pode definir para que fins cada fração se destina:
- "Habitação": uso exclusivamente residencial
- "Serviços" ou "Comércio": uso não residencial permitido
- "Habitação ou Serviços": uso misto permitido
O que acontece se alguém usar uma fração para fins não previstos no título?
É uma infração ao título constitutivo. O administrador pode e deve notificar o condómino. Em caso de persistência, o tribunal pode ordenar a cessação da atividade.
Impactos de uma fração não residencial no condomínio
Tráfego de pessoas
Um escritório com clientes pode trazer dezenas de visitantes diários às partes comuns — corredor, elevador, garagem. Isto implica mais desgaste e pode criar incómodo para os residentes.
Ruído e horários
Atividades comerciais tendem a ter horários mais alargados do que residências. Reuniões, chamadas, impressoras — tudo pode gerar ruído adicional.
Segurança
Mais pessoas a entrar e sair do edifício, incluindo clientes desconhecidos, pode aumentar o risco de segurança.
Consumos
Se o edifício tem sistema coletivo de água ou eletricidade, uma fração de serviços pode ter consumos muito superiores à média residencial.
O que pode ser regulamentado
O condomínio, através do regulamento interno aprovado em assembleia, pode estabelecer:
- Horários de funcionamento para frações não residenciais
- Regras de identificação de visitantes
- Limitações de ruído durante determinadas horas
- Obrigações específicas de limpeza ou uso de áreas comuns
- Contribuição adicional para despesas de partes comuns (se o uso for significativamente superior)
Limite: o regulamento não pode proibir o uso de uma fração para fins permitidos pelo título constitutivo.
Atividades problemáticas mais comuns
Alojamento local (Airbnb)
Tema com legislação própria — abordado em artigo específico. Em resumo: é permitido desde que o título constitutivo não o proíba e a assembleia não tenha deliberado contra (por maioria de 2/3).
Consultório médico ou de saúde
Geralmente pacífico — clientes chegam por marcação, não há ruído excessivo. Pode gerar algum tráfego adicional.
Escola de música ou atividade desportiva
Muito mais problemático — ruído constante, horários alargados, muitos visitantes. Pode justificar ação legal se perturbar os moradores.
Dark kitchen (cozinha de entrega)
Atividade crescente. Pode gerar cheiros, tráfego de estafetas, resíduos. Provavelmente não permitida em frações classificadas como habitação.
Como o administrador deve agir
Quando recebe queixa de um condómino
- Verificar o título constitutivo: a atividade é permitida pelo destino da fração?
- Verificar se há infração ao regulamento interno
- Falar com o condómino que usa a fração para serviços
- Se persistir o problema, notificação formal
- Em último recurso, ação judicial ou proposta de deliberação em assembleia
Quando um condómino quer iniciar atividade de serviços
O administrador deve:
- Verificar o título constitutivo
- Verificar se a licença de utilização da fração permite o uso pretendido
- Informar que eventuais conflitos com os restantes condóminos serão tratados de acordo com o regulamento
Alteração do título constitutivo
Para mudar o destino de uma fração (ex: de habitação para serviços), é necessário:
- Escritura notarial de alteração do título constitutivo
- Unanimidade de todos os condóminos (exigência legal para alteração do título)
Esta unanimidade é raramente obtida — na prática, é muito difícil alterar o destino de uma fração contra a vontade de um único condómino.
Registo de ocorrências no FRAGES
O módulo de Ocorrências do FRAGES permite registar queixas relacionadas com o uso de frações, com histórico de comunicações e estado de resolução — essencial se o caso evoluir para litigio.
Conclusão
A utilização de frações para serviços em condomínios residenciais é uma realidade que a lei aceita dentro de limites. O administrador não pode proibir o que a lei permite — mas pode, e deve, garantir que o regulamento do condomínio estabelece regras claras para minimizar os conflitos.