O Enquadramento Legal
A manutenção de elevadores em edifícios residenciais é regulada pelo Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro, e pelo Decreto-Lei n.º 119/2009. Estes diplomas estabelecem as obrigações dos proprietários, as competências das empresas de manutenção e os poderes de fiscalização da ASAE.
Obrigações do Condomínio
1. Contrato de Manutenção Obrigatório
Todo o elevador em funcionamento deve ter um contrato de manutenção com uma empresa devidamente certificada. A empresa deve ser reconhecida pelo organismo competente (actualmente a ASAE — Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, que herdou estas competências).
O contrato deve incluir no mínimo:
- Visitas de manutenção mensais ou bimestrais
- Disponibilidade de emergência 24 horas
- Livro de manutenção actualizado
2. Inspecções Periódicas pela ASAE
Os elevadores devem ser inspeccionados por entidade inspectora acreditada com a periodicidade definida por lei:
- Elevadores com menos de 10 anos: inspecção a cada 4 anos
- Elevadores com 10 a 25 anos: inspecção a cada 2 anos
- Elevadores com mais de 25 anos: inspecção anual
Nota: muitos edifícios de habitação construídos entre os anos 70 e 90 têm elevadores com mais de 25 anos — sujeitos à inspecção anual obrigatória.
3. Livro de Manutenção
Deve existir no local um livro de manutenção onde a empresa regista todas as visitas, intervenções e anomalias detectadas. O administrador deve verificar regularmente que o livro está actualizado.
4. Dispositivo de Alarme e Telefone de Emergência
Todos os elevadores devem ter sistema de alarme e telefone de emergência ligado a uma central de atendimento 24 horas. A manutenção deste sistema é obrigatória.
Consequências do Incumprimento
O não cumprimento das obrigações de manutenção pode resultar em:
- Coimas: entre 500€ e 30.000€, dependendo da infracção
- Interdição de funcionamento: a ASAE pode ordenar a paragem do elevador
- Responsabilidade civil: em caso de acidente, o condomínio pode ser responsabilizado se não cumpriu as obrigações de manutenção
Modernização de Elevadores Antigos
Os elevadores instalados antes de determinadas datas devem cumprir requisitos mínimos de segurança. A legislação europeia (Directiva de Equipamentos de Elevação) impõe a modernização progressiva. As principais adaptações exigidas aos elevadores mais antigos:
- Sistema de nivelação de patamar
- Iluminação de emergência da cabine
- Telefone ou intercomunicador
- Protecção das roldanas e correntes
O custo de modernização de um elevador varia muito consoante o estado e a idade, mas pode ir de 10.000€ a 40.000€. É uma despesa que deve constar do plano plurianual de obras do condomínio.
Como Escolher a Empresa de Manutenção
- Verifique se a empresa está certificada (peça o número de certificação)
- Compare propostas de pelo menos 3 empresas
- Verifique o tempo de resposta em emergência (máximo legal: 1 hora)
- Leia atentamente o que inclui e exclui o contrato
- Peça referências de outros condomínios clientes
O FRAGES permite registar o contrato de manutenção do elevador, programar alertas para as datas de inspecção e guardar o histórico de todas as intervenções — criando o registo auditável exigido pela lei.