Orçamento de Condomínio: Como Elaborar e Apresentar em Assembleia

## Porquê um orçamento anual? O **orçamento anual** é a base de uma gestão financeira sólida num condomínio. Sem ele, as despesas são imprevisíveis, as quotas arbitrárias e a prestação de contas impossível de fazer com clareza. A lei portuguesa (artigo 1436.º do Código Civil) obriga o administrador a submeter à aprovação da assembleia um orçamento das despesas previsíveis para o próximo período. ## Quando elaborar? O orçamento deve ser preparado antes da **assembleia anual ordinária**, que acontece tipicamente entre outubro e março para o ano seguinte. O processo recomendado: - **2 meses antes da assembleia**: recolher informação e elaborar draft - **3-4 semanas antes**: enviar convocatória com o orçamento proposto - **Na assembleia**: apresentar, debater e aprovar ## O que incluir no orçamento? ### Despesas fixas (previsíveis) - Contrato de manutenção do elevador (mensal × 12) - Serviço de limpeza das partes comuns (mensal × 12) - Seguro do edifício (anual) - Serviço de porteiro ou vigilância (se existir) - Serviços de jardinagem (se existir) - Iluminação das partes comuns (estimativa baseada em histórico) - Água para partes comuns (estimativa) ### Despesas variáveis (estimadas) - Reparações e manutenção corrente (5-10% do total das despesas fixas é regra prática) - Inspeções obrigatórias (elevador, gás, extintores) — verificar quando estão previstas - Honorários do administrador (se profissional) ### Fundo de reserva **Mínimo legal: 10% do orçamento total** (excluindo o próprio fundo de reserva). Recomendação: 15-20% para edifícios com mais de 20 anos. ## Exemplo prático de orçamento Para um edifício com 20 frações, elevador e jardim: | Categoria | Mensal | Anual | |-----------|--------|-------| | Manutenção elevador | 120 € | 1.440 € | | Limpeza | 200 € | 2.400 € | | Seguro | 83 € | 1.000 € | | Jardinagem | 100 € | 1.200 € | | Eletricidade (zonas comuns) | 80 € | 960 € | | Manutenção e reparações | 150 € | 1.800 € | | **Total despesas** | **733 €** | **8.800 €** | | Fundo de reserva (15%) | 110 € | 1.320 € | | **Total orçamento** | **843 €** | **10.120 €** | ## Como calcular a quota de cada fração? ### Método por permilagem Quota mensal de cada fração = (Total mensal × Permilagem da fração) / 1000 Exemplo: fração com permilagem 80 ‰ num condomínio com quota total de 843 €/mês: 843 × 80/1000 = 67,44 €/mês ### Método por partes iguais Se aprovado em assembleia, o valor divide-se igualmente por todas as frações: 843 € ÷ 20 frações = 42,15 €/mês por fração ## Como apresentar o orçamento em assembleia ### Documento de suporte Prepare um documento simples com: 1. Resumo executivo (1 página): total do orçamento, quota proposta por fração 2. Detalhe por categoria de despesa 3. Comparação com orçamento do ano anterior 4. Explicação de variações significativas ### Na apresentação - Comece pelo total e quota proposta (o que interessa a todos) - Depois explique linha a linha - Destaque o fundo de reserva e a sua importância - Abra para perguntas antes da votação ### Se a assembleia não aprovar? Se a assembleia rejeitar o orçamento proposto: - A administração pode propor orçamento alternativo na mesma sessão - Ou convocar nova assembleia com proposta revista - Enquanto não há orçamento aprovado, as quotas do ano anterior continuam a vigorar ## Software para orçamentos: o FRAGES O módulo financeiro do **FRAGES** inclui: - Template de orçamento anual por categoria - Cálculo automático de quotas por permilagem - Comparação com orçamento anterior - Exportação para PDF para partilhar com condóminos - Acompanhamento de execução orçamental ao longo do ano ## Conclusão Um bom orçamento é transparente, realista e inclui sempre o fundo de reserva. Elaborar com antecedência, partilhar com os condóminos antes da assembleia e apresentar de forma clara são as chaves para aprovação sem conflitos.

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