Alojamento Local em Condomínios: O Enquadramento Legal
O alojamento local (AL) — modalidade que inclui o Airbnb, Booking.com e plataformas similares — é regulado em Portugal pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, alterado várias vezes, mais recentemente pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação).
A questão de saber se o condomínio pode proibir ou limitar o alojamento local é das mais controversas da gestão condominial portuguesa actual.
O que Mudou com a Lei Mais Habitação (2023)
A Lei n.º 56/2023 introduziu alterações significativas ao regime do alojamento local em propriedade horizontal:
- O condomínio pode opor-se ao alojamento local numa fração por deliberação em assembleia aprovada por maioria de 2/3 das permilagens totais do edifício
- A oposição aplica-se apenas a modalidades de "hostel" — a modalidade de arrendamento de moradia inteira mantém-se mais difícil de restringir
- Os municípios podem criar "zonas de contenção" onde novos registos de AL são suspensos
- A renovação de licenças de AL passou a ser sujeita a reavaliação
Pode o Condomínio Proibir o Airbnb?
A resposta é depende do tipo de AL e da deliberação tomada:
Modalidade "Apartamento" (parte da habitação)
Mais difícil de restringir — o proprietário arrenda quartos da sua residência. O Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que esta modalidade se enquadra no uso normal habitacional da fração.
Modalidade "Apartamento completo" (arrendamento total)
Aqui a Lei Mais Habitação é mais clara: com deliberação em assembleia por 2/3, o condomínio pode opor-se. Contudo, a oposição não tem efeito retroactivo — licenças existentes continuam válidas até ao seu termo.
Hostel
É a modalidade mais restringível — qualquer condomínio com deliberação de maioria pode opor-se.
Danos e Perturbações: Quando Actuar
Mesmo onde o AL é permitido, o condómino não pode causar perturbações. Fundamentam acção do administrador:
- Ruído excessivo de hóspedes a horas de descanso
- Danos nas partes comuns (portas, elevadores)
- Utilização inadequada de zonas comuns (piscina, ginásio)
- Problemas de segurança (acesso de desconhecidos sem controlo)
Como Deliberar Contra o Alojamento Local
- O administrador ou qualquer condómino propõe a inclusão do tema na ordem do dia da assembleia
- A convocatória deve indicar expressamente a proposta de oposição ao AL
- Na assembleia, é necessário 2/3 das permilagens totais (não apenas dos presentes)
- A deliberação deve ser registada em ata e comunicada formalmente ao(s) condómino(s) afectado(s)
- O condómino afectado pode impugnar a deliberação em tribunal
Registar o Alojamento Local: Obrigações do Proprietário
O proprietário que explore AL tem de:
- Registar o estabelecimento no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL)
- Informar o condomínio da exploração de AL na sua fração
- Pagar o imposto sobre rendimentos (categoria B ou F do IRS)
- Cumprir normas de segurança (extintor, manta ignífuga, livro de reclamações)
Gestão do Conflito
O alojamento local é actualmente um dos maiores focos de conflito nos condomínios urbanos portugueses. Uma boa gestão passa por:
- Regulamento de condomínio actualizado com regras claras para o AL
- Canal de comunicação directo entre o administrador e o operador de AL
- Registo documental de todas as queixas e respostas
O FRAGES permite registar ocorrências relacionadas com AL, gerir comunicações com condóminos e manter o histórico documental necessário para eventual acção judicial.