O que é a Propriedade Horizontal?
A propriedade horizontal é o regime jurídico que rege os edifícios divididos em frações autónomas — os apartamentos, lojas e escritórios que pertencem a diferentes proprietários dentro do mesmo edifício. Em Portugal, este regime é regulado pelo Código Civil (artigos 1414.º a 1438.º-A) e pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.
Quando compra um apartamento em Portugal, torna-se simultaneamente proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns do edifício. Esta dualidade é a essência da propriedade horizontal.
Como se Constitui a Propriedade Horizontal?
A propriedade horizontal constitui-se através do título constitutivo, um documento obrigatório que deve ser lavrado por escritura pública ou por instrumento particular autenticado. Este título deve conter:
- A descrição do edifício e de cada fração autónoma
- O valor relativo de cada fração, expresso em permilagem do valor total
- O fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, serviços)
- O regulamento do condomínio (ou remissão para regulamento anexo)
Sem título constitutivo, não existe legalmente propriedade horizontal — e portanto não existe condomínio com obrigações partilhadas.
Frações Autónomas vs. Partes Comuns
Esta distinção é fundamental e está na origem de muitos conflitos:
Frações Autónomas
São as unidades independentes que pertencem a cada proprietário em exclusivo. Incluem o interior do apartamento, as varandas privativas, os arrumos privativos e as garagens privativas identificadas no título constitutivo.
Partes Comuns
São obrigatoriamente comuns, nos termos do artigo 1421.º do Código Civil:
- O solo, os alicerces, os pilares e as vigas estruturais
- O telhado e a cobertura
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores
- Os elevadores
- As instalações gerais de água, gás, electricidade e telecomunicações
- O jardim, a piscina e outros espaços de uso colectivo
As despesas com partes comuns são repartidas por todos os condóminos em proporção da sua permilagem, salvo acordo em contrário aprovado em assembleia.
O Condomínio: Quem Governa?
O condomínio tem dois órgãos obrigatórios:
1. Assembleia de Condóminos
É o órgão deliberativo. Reúne pelo menos uma vez por ano (assembleia ordinária) e sempre que convocada (assembleia extraordinária). As deliberações são vinculativas para todos os condóminos, incluindo os ausentes.
2. Administrador
É o órgão executivo, eleito em assembleia por maioria simples. Gere o dia-a-dia do condomínio, contrata prestadores, cobra quotas e representa o condomínio perante terceiros e tribunais.
Se não for eleito administrador, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a sua nomeação — o tribunal tem obrigação de nomear alguém.
O Regulamento de Condomínio
O regulamento estabelece as regras de utilização das partes comuns e das frações. Pode constar do título constitutivo ou ser aprovado em assembleia. Deve regular:
- Horários de silêncio e de obras
- Utilização de espaços comuns (jardim, sala de condomínio)
- Regras para animais de estimação
- Condições para realização de obras nas frações
- Política de estacionamento
O regulamento não pode contrariar a lei, mas pode ser mais restritivo do que ela.
Quotas e Financiamento do Condomínio
Os condóminos são obrigados a pagar as quotas aprovadas em assembleia. O não pagamento pode levar a:
- Cobranças judiciais (acção de injunção ou executiva)
- As dívidas seguem a fração em caso de venda
- Possibilidade de hipoteca legal sobre a fração devedora
Como o FRAGES Simplifica a Gestão
Gerir um condomínio em regime de propriedade horizontal implica controlar documentação legal, financeira e comunicacional. O FRAGES centraliza toda esta gestão numa plataforma dedicada ao mercado português, com suporte nativo ao regime jurídico da propriedade horizontal — das permilagens ao registo de deliberações de assembleia.