Quando a via amigável não resulta
Tentativas de acordo falhadas, avisos ignorados, planos de pagamento não cumpridos — há condóminos que simplesmente não pagam e não colaboram. Nesse ponto, a cobrança judicial é o passo seguinte.
Muitos administradores evitam este caminho por desconhecimento do processo ou por receio de que seja demasiado moroso e caro. Na realidade, a ação executiva por dívidas de condomínio é um dos processos mais eficazes do sistema judicial português para este tipo de crédito.
O título executivo: o que precisa para avançar
Para intentar uma ação executiva, o condomínio precisa de um título executivo — um documento que comprove a dívida de forma clara.
No caso de dívidas de quotas de condomínio, o título executivo é constituído por:
- Ata da assembleia que aprovou as quotas (ou o orçamento de que derivam)
- Extrato de conta do condómino moroso, mostrando os valores em dívida e os períodos em falta
Estes dois documentos, em conjunto, são suficientes para intentar a ação executiva — sem necessidade de decisão judicial prévia.
A ação executiva: conceito básico
A ação executiva é um processo judicial destinado a satisfazer um crédito já reconhecido (pelo título executivo). Ao contrário da ação declarativa (que discute quem tem razão), a executiva parte do princípio de que o crédito existe e vai cobrá-lo.
O que o tribunal pode fazer:
- Penhorar o saldo da conta bancária do devedor
- Penhorar rendimentos (salário, pensão)
- Penhorar a própria fração do condomínio
- Penhorar veículos ou outros bens
O crédito privilegiado do condomínio
A Lei n.º 8/2022 reforçou a posição do condomínio como credor:
- As dívidas de quotas de condomínio constituem crédito privilegiado sobre a fração
- Isto significa que o condomínio tem preferência sobre outros credores (exceto o Estado e os créditos hipotecários) em caso de venda judicial da fração
- A dívida transmite-se com a fração: quem comprar o imóvel com dívidas ao condomínio responde pelas dívidas dos últimos 2 anos
Esta posição privilegiada torna a cobrança mais eficaz — mesmo que o condómino não tenha outros bens executáveis, a fração pode sempre ser vendida judicialmente.
O processo: como funciona na prática
Passo 1: Notificação formal prévia
Antes de intentar a ação, é boa prática — e às vezes obrigatória, dependendo da estratégia — enviar uma carta registada com aviso de receção ao condómino moroso, com:
- Valor em dívida discriminado por período
- Prazo para pagamento voluntário (tipicamente 10–15 dias)
- Aviso de que em caso de não pagamento será intentada ação judicial
Esta notificação pode ser suficiente para obter o pagamento sem recurso ao tribunal.
Passo 2: Mandato para advogado ou solicitador
Em Portugal, a ação executiva pode ser intentada por:
- Advogado (obrigatório para valores superiores a 5.000€ ou quando há contestação)
- Solicitador (para valores menores)
- Agente de execução (intervém no processo de penhora)
O administrador do condomínio contrata o mandatário em nome do condomínio.
Passo 3: Petição executiva
O mandatário submete a petição executiva no tribunal competente (tribunal da comarca onde se situa o imóvel), com os documentos:
- Ata da assembleia
- Extrato de conta
- Notificação prévia (se enviada)
Passo 4: Citação do executado
O tribunal cita o condómino devedor, que tem prazo para:
- Pagar voluntariamente (com redução das custas)
- Opor-se à execução (contestar a dívida)
- Não reagir (o processo prossegue automaticamente para penhora)
Passo 5: Penhora
Se não houver pagamento nem oposição procedente, o agente de execução procede à penhora de bens. A ordem típica é:
- Saldo bancário
- Rendimentos (salário, pensão)
- Outros bens móveis
- Imóveis (incluindo a própria fração do condomínio)
Passo 6: Pagamento ou venda judicial
Com os bens penhorados, o devedor pode pagar (e recuperar os bens) ou os bens são vendidos em hasta pública, com o produto da venda a satisfazer o crédito do condomínio.
Custos do processo
Custas judiciais (taxa de justiça): Dependem do valor em dívida. Para dívidas de 1.000€ a 5.000€, tipicamente 150€ a 400€. Estas custas são adiantadas pelo condomínio mas recuperadas do devedor se o processo for bem sucedido.
Honorários do mandatário: 300€ a 800€ para processos simples, mais para processos complexos ou contestados.
Agente de execução: Remunerado por tabela (valores fixos mais percentagem sobre o valor recuperado).
Regra prática: Para dívidas superiores a 1.500€, o processo judicial é habitualmente económico face ao valor a recuperar. Para dívidas menores, avaliar caso a caso.
Oposição do executado: o que pode contestar
O condómino devedor pode opor-se à execução, alegando:
- Que as quotas não foram regularmente aprovadas em assembleia
- Que já pagou (apresentando prova)
- Que o valor reclamado está errado
- Prescrição da dívida (as dívidas de quotas prescrevem em 5 anos)
Uma ata de assembleia bem elaborada e uma contabilidade rigorosa são a melhor defesa contra estas oposições.
Prazo de prescrição
As dívidas de quotas de condomínio prescrevem em 5 anos contados do momento em que se tornaram exigíveis (data de vencimento de cada quota).
Isto significa que quotas com mais de 5 anos de atraso podem não ser recuperáveis judicialmente — razão adicional para não adiar a cobrança.
Alternativa: injunção
Para dívidas inferiores a 15.000€, a injunção (procedimento extrajudicial de cobrança) pode ser uma alternativa mais rápida e barata:
- Submissão online no portal Citius
- Se o devedor não contestar em 15 dias, o crédito é automaticamente reconhecido
- Custo: taxa fixa de 51€ a 255€ dependendo do valor
Se o devedor contestar, converte-se em ação judicial.
Conclusão
A cobrança judicial de quotas em atraso é um processo bem estruturado no direito português, com o condomínio numa posição de credor privilegiado. A chave está em ter documentação rigorosa (atas e extratos de conta) e não adiar demasiado — quanto mais cedo se age, mais fácil é a recuperação e menor o risco de prescrição.