Arrecadações e garagens: parte comum ou fração autónoma?
Esta é a primeira questão a esclarecer: a arrecadação ou garagem é fração autónoma (propriedade individual) ou parte comum (de todos os condóminos)?
A resposta está no título constitutivo de propriedade horizontal:
- Se tiver uma descrição autónoma e permilagem própria: é fração autónoma, de uso exclusivo do seu proprietário
- Se for descrita como parte comum de uso exclusivo de determinada fração: pertence a todos mas apenas uma fração a pode usar
- Se for parte comum sem afetação específica: pertence a todos e a assembleia pode deliberar sobre o seu uso
Na prática, a maioria das arrecadações e garagens em edifícios modernos são frações autónomas.
Conflitos mais comuns em garagens
1. Invasão de lugar
O conflito mais frequente: alguém estaciona no lugar de outro condómino.
Solução:
- Sinalização clara do número do lugar e fração a que pertence
- Regulamento que estabeleça procedimento em caso de invasão
- Em caso de invasão, o lesado pode chamar a reboque (com autorização do administrador ou regulamento)
- Se for recorrente: participação à PSP e, em último caso, ação judicial
2. Utilização da garagem para fins diferentes
Um condómino usa a garagem como armazém, oficina ou para outro fim que não estacionar.
O que a lei diz: a fração deve ser usada para o fim indicado no título constitutivo. Se o título diz "garagem", deve ser usada para estacionar.
Exceção: se o título diz "arrecadação", a utilização como armazém de bens é adequada.
3. Obras na garagem individual
Um condómino quer fazer obras na sua garagem (instalar estante, colocar mezzanine, etc.).
Regra geral: pode fazer obras na sua fração desde que não afete as partes comuns nem a estrutura do edifício. Para obras que possam afetar a estrutura, precisa de autorização do condomínio.
4. Instalação de carregador elétrico
Com o crescimento dos veículos elétricos, este é um conflito emergente.
O que a lei permite (Decreto-Lei n.º 90/2021): o condómino pode instalar carregador no seu lugar de garagem desde que a instalação elétrica do edifício o permita e que a instalação seja feita por técnico certificado. A Câmara deve ser notificada.
O que pode ser problemático: se a instalação elétrica comum não suporta a carga adicional, pode ser necessária uma atualização — que requer deliberação em assembleia.
5. Garagens ou arrecadações não atribuídas
Em edifícios antigos, pode acontecer que algumas garagens ou arrecadações não tenham proprietário identificado ou estejam desocupadas há anos.
Como resolver: verificar o registo predial para identificar o proprietário; se for parte comum, a assembleia delibera sobre o uso.
Regulamento de garagem: o que deve incluir
Um regulamento de garagem bem estruturado define:
- Velocidade máxima dentro da garagem (geralmente 5 km/h)
- Proibição de lavar carros na garagem
- Proibição de armazenar materiais inflamáveis
- Horários de acesso (se existirem restrições)
- Procedimento em caso de avaria do portão
- O que fazer se alguém estacionar no seu lugar
- Regras para motos e bicicletas
Arrecadações: regras de utilização
As arrecadações são frequentemente esquecidas na regulamentação do condomínio. Devem incluir:
- Proibição de armazenar materiais inflamáveis ou perigosos
- Proibição de usar a arrecadação como habitação
- Regras de limpeza e manutenção do espaço
- Acesso: apenas o proprietário ou pessoas autorizadas
Venda de garagem ou arrecadação separada da habitação
Em Portugal, é possível vender uma garagem ou arrecadação separada da fração habitacional, desde que seja fração autónoma no título constitutivo.
Condição legal (artigo 1422.º-A do CC): a garagem ou arrecadação pode ser alienada separadamente se o título constitutivo o permitir ou se a assembleia deliberar por unanimidade.
Segurança na garagem
A garagem é frequentemente o ponto mais vulnerável do edifício:
- Portão automático em bom estado de funcionamento
- Iluminação adequada em toda a garagem
- Câmera de vigilância na entrada (sujeita a RGPD)
- Sistema de ventilação adequado (obrigatório por lei para garagens fechadas)
Gestão de garagem no FRAGES
O módulo de Estacionamento do FRAGES permite:
- Registo de lugares e respetivos proprietários
- Gestão de visitas ou cedência temporária de lugares
- Registo de ocorrências relacionadas com garagem
Conclusão
A garagem e a arrecadação são fontes de conflito frequentes precisamente porque a sua utilização é muito quotidiana. Um regulamento claro, aprovado em assembleia, previne a maioria dos conflitos. Para os que surgem mesmo assim, a escalada gradual — conversa, administrador, participação formal — é sempre a abordagem correta.