O registo predial: a certidão de nascimento do imóvel
O registo predial é o sistema público que regista todos os factos jurídicos relativos a imóveis em Portugal — quem é o proprietário, se há hipotecas, se existem ónus ou encargos, e como está constituída a propriedade horizontal de um edifício.
É o documento de referência para qualquer transação imobiliária e para a gestão do condomínio.
O que está registado
Para um condomínio, o registo predial inclui:
- Descrição do prédio: morada, artigo matricial, área, confrontações
- Constituição de propriedade horizontal: data, título constitutivo, lista de frações com permilagem
- Cada fração autónoma: proprietário atual, histórico de proprietários, hipotecas, penhoras, servidões
Factos sujeitos a registo obrigatório
- Aquisição de imóvel (compra, herança, doação)
- Hipoteca (para garantir empréstimos)
- Penhora (judicial ou fiscal)
- Servidões (ex: direito de passagem)
- Alterações ao título constitutivo
Como consultar o registo predial
Presencialmente
Em qualquer Conservatória do Registo Predial (ou Balcão Único do Imóvel em alguns municípios).
Online
No portal Predial Online (www.predialonline.mj.pt):
- Pesquisa por número de descrição ou código de certidão
- Emissão de certidão em formato digital com assinatura eletrónica
- Disponível 24 horas
Custo
- Consulta de certidão permanente online: ~15€ (válida por 6 meses, atualização automática)
- Certidão tradicional em papel: ~20-30€
O que o administrador deve verificar
Antes de assumir o cargo
- Confirmar o título constitutivo: permilagem de cada fração, destino de cada fração, partes comuns
- Verificar se a propriedade horizontal está devidamente registada
Em caso de transmissão de fração (compra e venda)
O administrador deve ser informado quando uma fração muda de dono:
- Verificar a certidão de registo da nova aquisição
- Atualizar a lista de condóminos
- Informar o novo proprietário das quotas em curso e eventuais dívidas da fração
Para ação judicial de cobrança
O processo de injunção contra condómino moroso requer a identificação do proprietário — que pode ser verificada no registo predial.
Certidão de teor vs. certidão permanente
Certidão de teor (tradicional)
- Fotografia do registo num momento específico
- Válida para um fim específico (ex: para apresentar no notário numa compra e venda)
Certidão permanente
- Código de acesso que permite consultar o estado atual do registo em qualquer momento
- Atualiza-se automaticamente quando há alterações
- Muito útil para o administrador acompanhar a situação de cada fração
Registo predial e condomínio: casos práticos
"Um condómino vendeu a fração mas não nos avisou"
O novo proprietário assume as obrigações do condomínio — incluindo dívidas de quotas até 2 anos. Para o identificar: consultar o registo predial.
"Há uma penhora judicial sobre uma fração de um moroso"
O administrador pode registar a dívida de quotas como ónus sobre a fração, o que protege o crédito do condomínio em caso de venda. Este registo requer processo judicial.
"Um condómino morreu e não sabemos quem herdou"
A herança fica registada no registo predial após habilitação de herdeiros e partilhas. Enquanto não houver registo, os herdeiros respondem solidariamente.
Conclusão
O registo predial é a fonte de verdade sobre quem são os proprietários de cada fração e quais os encargos sobre o imóvel. O administrador deve consultá-lo periodicamente — especialmente quando há dúvidas sobre a titularidade de uma fração ou quando precisa de identificar um devedor para efeitos de cobrança.