O regulamento interno: a constituição do quotidiano
O título constitutivo define a estrutura do condomínio; o regulamento interno define as regras do quotidiano. É o documento que os moradores consultam quando têm dúvida sobre se podem ou não fazer algo, e que o administrador usa quando precisa de gerir um conflito.
Um bom regulamento antecipa os conflitos mais comuns e dá ao administrador a base legal para agir.
Regulamento interno vs. título constitutivo
| Título constitutivo | Regulamento interno | |
|---|---|---|
| O que contém | Permilagem, destino frações, partes comuns | Regras de uso e convivência |
| Como se aprova | Escritura notarial (unanimidade para alterar) | Assembleia de condóminos |
| Quórum para alterar | Unanimidade | Maioria qualificada (2/3) segundo jurisprudência maioritária |
| Onde está registado | Conservatória do Registo Predial | Não registado (mas pode ser) |
O que deve incluir o regulamento
Partes comuns: uso e acesso
- Horários de utilização de equipamentos (piscina, ginásio, sala de condomínios)
- Regras de reserva (se aplicável)
- Quem tem acesso a cada parte comum
Ruído e perturbação
- Horário de silêncio (respeitar o mínimo legal ou ser mais restritivo)
- Regras para obras dentro das frações (horários, aviso prévio)
- Regras para eventos (festas, reuniões de muitas pessoas)
Animais de estimação
- Regras de comportamento nas partes comuns (trela, limpeza de dejetos)
- Restrições razoáveis (número máximo, zonas autorizadas)
Armazenagem nas partes comuns
- Proibição de objetos nos corredores
- Espaços designados (bicicletário, etc.)
Utilização de ascensor/elevador
- Regras de comportamento
- Proibição de determinados usos (ex: transporte de materiais de construção sem proteção)
Lixo e reciclagem
- Horários de deposição de lixo
- Separação de resíduos
- Como gerir resíduos volumosos
Obras nas frações
- Pré-aviso obrigatório ao administrador
- Horários permitidos
- Proteção das partes comuns durante obras
Estacionamento (se aplicável)
- Velocidade máxima na garagem
- Regras de utilização
- Procedimento em caso de invasão de lugar
Publicidade e sinalética
- Proibição de afixar publicidade nas partes comuns sem autorização
- Regras para sinais profissionais na entrada do edifício
Visitantes e entregas
- Regras para acesso de visitantes
- Como gerir entregas
Multas e sanções
- Lista de infrações sujeitas a multa
- Valor das multas (proporcional à gravidade)
- Processo de aplicação (deliberação em assembleia ou por administrador?)
Como as multas funcionam
As multas previstas no regulamento são válidas mas requerem:
- Previsão expressa no regulamento aprovado em assembleia
- Apuramento factual da infração (o administrador não pode aplicar multa sem prova)
- Em muitos casos, deliberação da assembleia para aplicação da multa específica
As multas não são executáveis por via judicial sem ação própria — mas o montante pode ser somado ao saldo devedor da fração.
Como aprovar o regulamento
Criação de raiz
- O administrador prepara uma proposta (pode consultar regulamentos de outros condomínios ou advogado especializado)
- Enviar a proposta a todos os condóminos com antecedência suficiente (mínimo 10 dias antes da assembleia)
- Discutir e aprovar em assembleia
Quórum necessário: a lei não estabelece quórum específico para o regulamento interno. A prática e jurisprudência maioritária aponta para maioria qualificada (mais de 2/3 do capital).
Atualização
Para atualizar cláusulas existentes:
- Proposta da alteração
- Aprovação em assembleia (mesma maioria)
- Comunicar a atualização a todos os condóminos
Distribuição e publicidade do regulamento
O regulamento deve ser:
- Entregue (ou enviado por email) a todos os condóminos e inquilinos no início da sua vigência
- Enviado a novos condóminos/inquilinos aquando da sua chegada
- Disponível para consulta no módulo de Documentos do condomínio
- Afixado em local visível (quadro de avisos) se o regulamento assim o previr
Quando o regulamento não é cumprido
O regulamento tem valor legal — é um contrato entre todos os condóminos. O seu incumprimento permite ao administrador:
- Notificar formalmente o infrator
- Propor à assembleia a aplicação de multa (se prevista)
- Em casos graves: ação judicial por incumprimento
Regulamento no FRAGES
O módulo de Documentos do FRAGES é o local ideal para arquivar o regulamento interno:
- Versão atualizada sempre acessível
- Histórico de versões anteriores
- Partilhável com condóminos e inquilinos
Conclusão
Um bom regulamento interno é o instrumento mais eficaz de prevenção de conflitos num condomínio. Vale a pena investir tempo na sua criação ou atualização — e em fazer com que todos os moradores o recebam e conheçam. Um regulamento que ninguém leu não serve de nada.