Regulamento Interno do Condomínio: Como Criar e Atualizar

## O regulamento interno: a constituição do quotidiano O título constitutivo define a estrutura do condomínio; o regulamento interno define as regras do quotidiano. É o documento que os moradores consultam quando têm dúvida sobre se podem ou não fazer algo, e que o administrador usa quando precisa de gerir um conflito. Um bom regulamento antecipa os conflitos mais comuns e dá ao administrador a base legal para agir. ## Regulamento interno vs. título constitutivo | | Título constitutivo | Regulamento interno | |--|--------------------|--------------------| | O que contém | Permilagem, destino frações, partes comuns | Regras de uso e convivência | | Como se aprova | Escritura notarial (unanimidade para alterar) | Assembleia de condóminos | | Quórum para alterar | Unanimidade | Maioria qualificada (2/3) segundo jurisprudência maioritária | | Onde está registado | Conservatória do Registo Predial | Não registado (mas pode ser) | ## O que deve incluir o regulamento ### Partes comuns: uso e acesso - Horários de utilização de equipamentos (piscina, ginásio, sala de condomínios) - Regras de reserva (se aplicável) - Quem tem acesso a cada parte comum ### Ruído e perturbação - Horário de silêncio (respeitar o mínimo legal ou ser mais restritivo) - Regras para obras dentro das frações (horários, aviso prévio) - Regras para eventos (festas, reuniões de muitas pessoas) ### Animais de estimação - Regras de comportamento nas partes comuns (trela, limpeza de dejetos) - Restrições razoáveis (número máximo, zonas autorizadas) ### Armazenagem nas partes comuns - Proibição de objetos nos corredores - Espaços designados (bicicletário, etc.) ### Utilização de ascensor/elevador - Regras de comportamento - Proibição de determinados usos (ex: transporte de materiais de construção sem proteção) ### Lixo e reciclagem - Horários de deposição de lixo - Separação de resíduos - Como gerir resíduos volumosos ### Obras nas frações - Pré-aviso obrigatório ao administrador - Horários permitidos - Proteção das partes comuns durante obras ### Estacionamento (se aplicável) - Velocidade máxima na garagem - Regras de utilização - Procedimento em caso de invasão de lugar ### Publicidade e sinalética - Proibição de afixar publicidade nas partes comuns sem autorização - Regras para sinais profissionais na entrada do edifício ### Visitantes e entregas - Regras para acesso de visitantes - Como gerir entregas ### Multas e sanções - Lista de infrações sujeitas a multa - Valor das multas (proporcional à gravidade) - Processo de aplicação (deliberação em assembleia ou por administrador?) ## Como as multas funcionam As multas previstas no regulamento são válidas mas requerem: 1. Previsão expressa no regulamento aprovado em assembleia 2. Apuramento factual da infração (o administrador não pode aplicar multa sem prova) 3. Em muitos casos, deliberação da assembleia para aplicação da multa específica As multas não são executáveis por via judicial sem ação própria — mas o montante pode ser somado ao saldo devedor da fração. ## Como aprovar o regulamento ### Criação de raiz 1. O administrador prepara uma proposta (pode consultar regulamentos de outros condomínios ou advogado especializado) 2. Enviar a proposta a todos os condóminos com antecedência suficiente (mínimo 10 dias antes da assembleia) 3. Discutir e aprovar em assembleia **Quórum necessário**: a lei não estabelece quórum específico para o regulamento interno. A prática e jurisprudência maioritária aponta para maioria qualificada (mais de 2/3 do capital). ### Atualização Para atualizar cláusulas existentes: 1. Proposta da alteração 2. Aprovação em assembleia (mesma maioria) 3. Comunicar a atualização a todos os condóminos ## Distribuição e publicidade do regulamento O regulamento deve ser: - Entregue (ou enviado por email) a todos os condóminos e inquilinos no início da sua vigência - Enviado a novos condóminos/inquilinos aquando da sua chegada - Disponível para consulta no módulo de Documentos do condomínio - Afixado em local visível (quadro de avisos) se o regulamento assim o previr ## Quando o regulamento não é cumprido O regulamento tem valor legal — é um contrato entre todos os condóminos. O seu incumprimento permite ao administrador: - Notificar formalmente o infrator - Propor à assembleia a aplicação de multa (se prevista) - Em casos graves: ação judicial por incumprimento ## Regulamento no FRAGES O módulo de **Documentos** do FRAGES é o local ideal para arquivar o regulamento interno: - Versão atualizada sempre acessível - Histórico de versões anteriores - Partilhável com condóminos e inquilinos ## Conclusão Um bom regulamento interno é o instrumento mais eficaz de prevenção de conflitos num condomínio. Vale a pena investir tempo na sua criação ou atualização — e em fazer com que todos os moradores o recebam e conheçam. Um regulamento que ninguém leu não serve de nada.

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