A permilagem: o número que determina tudo
Em propriedade horizontal, a permilagem é o número que define:
- Quanto cada condómino paga nas despesas comuns
- Qual o peso do seu voto nas assembleias
- A sua quota-parte nas partes comuns e no fundo de reserva
É o número mais importante do condomínio — e surpreendentemente poucos condóminos sabem exatamente qual é a sua.
O que é a permilagem
A permilagem expressa em partes de mil a quota-parte de cada fração no total do edifício. A soma das permilagens de todas as frações é sempre 1000.
Exemplo simples:
| Fração | Permilagem |
|---|---|
| A (r/c esq) | 80 |
| B (r/c dto) | 85 |
| C (1.º esq) | 90 |
| D (1.º dto) | 95 |
| E (2.º esq) | 90 |
| F (2.º dto) | 95 |
| G (garagem 1) | 45 |
| H (garagem 2) | 45 |
| I (arrecadação) | 25 |
| J (arrecadação) | 25 |
| Total | 675 |
Neste exemplo simplificado, as frações A-J somam 675 permil. Se existirem mais frações, somam 1000.
Como está definida a permilagem
A permilagem é estabelecida no título constitutivo de propriedade horizontal, aquando da constituição do condomínio pelo promotor imobiliário.
Os fatores que influenciam a permilagem são:
- Área útil da fração: maior área = maior permilagem
- Localização no edifício: pisos mais altos tendem a ter permilagem ligeiramente superior (melhor vista, mais luminosidade)
- Exposição solar: sul > norte em geral
- Existência de terraço privativo, garagem ou arrecadação incluídos na fração
Como usar a tabela de permilagem
Para calcular a quota mensal
Se o orçamento anual total é de 12.000€:
- Quota anual da fração A (80 permil) = 12.000 × (80/1000) = 960€/ano = 80€/mês
- Quota anual da fração D (95 permil) = 12.000 × (95/1000) = 1.140€/ano = 95€/mês
Para calcular o peso dos votos
Em maioria simples: os votos a favor devem somar mais permilagem do que os votos contra.
Em maioria qualificada (2/3): os votos a favor devem somar pelo menos 667 permil do total (independentemente de quantos estão presentes).
Exemplo: assembleia com 600 permil representados. Para deliberação por maioria qualificada, é necessário que votem a favor condóminos com pelo menos 667 permil — mas apenas 600 permil estão presentes. Portanto, não é possível deliberar por maioria qualificada nesta assembleia (faltam 67 permil).
Como obter a tabela de permilagem
A tabela de permilagem está no título constitutivo de propriedade horizontal, disponível:
- Na escritura de constituição de propriedade horizontal (arquivo notarial)
- Na Conservatória do Registo Predial
- No documento de compra da fração (geralmente inclui a permilagem da fração)
- Na caderneta predial urbana (emitida pelas Finanças)
E se a permilagem parece incorreta?
Alguns condóminos argumentam que a sua permilagem é injusta — por exemplo, dois apartamentos de área idêntica mas com permilagens diferentes.
A permilagem pode ser diferente mesmo com a mesma área, se os fatores de valorização (piso, orientação, terraço) forem diferentes — isso é legítimo e estava previsto na constituição.
Alterar a permilagem requer unanimidade de todos os condóminos e nova escritura — é praticamente impossível na maioria dos casos.
Contestar judicialmente a permilagem é possível mas complexo e com baixa probabilidade de sucesso, salvo erro evidente no cálculo original.
Permilagem no FRAGES
O FRAGES regista a permilagem de cada fração e usa-a automaticamente para:
- Calcular a quota mensal de cada condómino
- Contabilizar os votos nas assembleias registadas na plataforma
- Calcular distribuição do fundo de reserva
Conclusão
A permilagem é a base matemática de toda a gestão financeira e democrática do condomínio. Conhecê-la, saber usá-la e ter uma tabela atualizada e acessível é fundamental para o administrador — e é a primeira informação a verificar ao assumir um novo cargo.