As partes comuns são de todos — e de ninguém em particular
Uma das fontes mais frequentes de conflito em condomínios é a ocupação das partes comuns com objetos pessoais: bicicletas no corredor, caixas no hall, sacos de lixo à porta da fração, vasos de plantas nas escadas, carrinhos de bebé no elevador.
O princípio é simples: as partes comuns pertencem a todos os condóminos e nenhum pode ocupá-las de forma exclusiva sem autorização.
O que diz a lei
O artigo 1422.º do Código Civil proíbe expressamente que os condóminos "prejudiquem, quer com obras, quer com a falta delas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício" e "destinem a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes".
A jurisprudência tem alargado este princípio à proibição de ocupação privada das partes comuns sem consentimento da assembleia.
O que é (geralmente) proibido
Claramente proibido
- Armazenar objetos pessoais nos corredores ou hall de entrada
- Colocar sacos de lixo fora da fração durante longos períodos
- Instalar equipamentos (ar condicionado, antenas) nas partes comuns sem aprovação
- Ocupar zonas de garagem comum para armazenagem
- Fazer obras nas partes comuns sem autorização
Situações de maior complexidade
- Vasos de plantas nas escadas: se não obstruem a passagem e o regulamento não os proíbe, há tolerância. Se obstruem saídas de emergência, são claramente proibidos.
- Carrinhos de bebé/cadeiras de rodas: a tolerância é maior por razões de acessibilidade, mas não devem bloquear corredores.
- Capachos à porta das frações: geralmente tolerados se não ultrapassam o vão da porta.
O papel do regulamento interno
O regulamento do condomínio pode ser mais específico do que a lei:
- Proibir explicitamente qualquer objeto nos corredores
- Permitir um tipo específico de armazenagem (ex: bicicletas numa zona designada)
- Estabelecer sanções para infratores
Um bom regulamento previne conflitos ao ser claro desde o início.
Como o administrador deve agir
Passo 1: Verificar se há regulamento
Se há regra explícita no regulamento, a aplicação é mais simples — o condómino está em incumprimento de uma deliberação aprovada em assembleia.
Passo 2: Comunicar ao condómino
Comunicação escrita, respeitosa mas clara:
- Identificar o objeto e a localização
- Referir a norma violada (lei ou regulamento)
- Pedir remoção num prazo razoável (ex: 5 dias)
Passo 3: Nova comunicação se não houver resposta
Após o prazo, nova comunicação com aviso de que serão tomadas medidas adicionais.
Passo 4: Medidas adicionais
- Em caso de regulamento com multas aprovadas: propor em assembleia a aplicação da multa
- Em caso de objeto perigoso ou que obstrui saída de emergência: remoção imediata (com registo fotográfico e aviso ao condómino)
- Em último recurso: ação judicial para cessação da ocupação indevida
Casos especiais
Saídas de emergência obstruídas
Este é o caso mais urgente — é uma questão de segurança e legalidade (violação das normas de segurança contra incêndio). A remoção imediata é justificada sem passar pelos passos anteriores.
Animais de estimação nas partes comuns
Se o regulamento não proíbe e o animal está controlado (trela, limpeza de dejetos), é geralmente tolerado. Dejetos nas partes comuns e animais agressivos sem controlo são situações que exigem intervenção.
Obras nas partes comuns "para facilitar a vida"
Um condómino instala prateleiras no corredor "para guardar material de limpeza para todos". Sem aprovação em assembleia, é ocupação indevida — mesmo com boa intenção.
Criação de espaços de armazenagem
Se há necessidade real de armazenagem de bicicletas, carrinhos, etc., a solução correta é:
- Identificar uma zona de partes comuns adequada
- Propor em assembleia a criação de um espaço de armazenagem organizado
- Estabelecer regras de uso desse espaço
Esta solução resolve o problema sem conflito e valoriza o condomínio.
Registos no FRAGES
O módulo de Ocorrências do FRAGES permite registar estas situações com fotografia e descrição — criando o histórico necessário se o caso evoluir para ação formal.
Conclusão
As partes comuns são o espaço de todos — o que significa que cada um tem o direito de as usar, mas não de as ocupar exclusivamente. Um regulamento claro, comunicação respeitosa e consistência na aplicação das regras são as ferramentas do administrador para manter a ordem sem criar conflitos desnecessários.