O IMI que ninguém vê — mas que todos pagam
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é um imposto familiar para qualquer proprietário de imóvel em Portugal. Mas no contexto dos condomínios, há uma dimensão do IMI que muitos condóminos desconhecem: a tributação das partes comuns.
Como funciona o IMI num condomínio
Frações autónomas
Cada fração autónoma é um prédio independente para efeitos de IMI. O proprietário paga o IMI da sua fração com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) dessa fração.
Partes comuns
As partes comuns do condomínio — escadas, hall, garagem coletiva, jardim — têm um VPT próprio, separado das frações.
Quem paga o IMI das partes comuns? O IMI das partes comuns é liquidado pelo condomínio — e o custo é repartido pelos condóminos na proporção das suas permilagens, tal como qualquer outra despesa comum.
Na prática, a Autoridade Tributária (AT) emite a nota de liquidação de IMI das partes comuns em nome do "condomínio" com o NIF do condomínio, e este paga com fundos comuns.
O NIF do condomínio: necessário para pagar o IMI
Para pagar o IMI das partes comuns, o condomínio precisa de um Número de Identificação Fiscal — obtido na Autoridade Tributária.
Muitos condomínios mais antigos não têm NIF e, por isso, o IMI das partes comuns não é cobrado ou é cobrado de forma irregular. Isto pode criar problemas em transações imobiliárias.
Como obter: O administrador (ou um condómino autorizado) pode solicitar o NIF do condomínio nas Finanças, apresentando:
- Ata da assembleia que elegeu o administrador
- Identificação do administrador
- Título constitutivo da propriedade horizontal
O VPT das partes comuns: como é calculado
O VPT das partes comuns é calculado pela AT com base em:
- Área das partes comuns
- Coeficientes de localização e qualidade construtiva
- Afetação
O valor tende a ser relativamente baixo face ao VPT total do edifício, pois as partes comuns têm coeficientes de afetação que reduzem o VPT.
A taxa de IMI aplicável
A taxa de IMI é definida por cada município, dentro de um intervalo legal:
- Prédios urbanos: entre 0,3% e 0,45% do VPT
A taxa varia conforme o município. Nas principais cidades, a tendência tem sido manter ou reduzir ligeiramente as taxas para habitação.
Isenções aplicáveis ao IMI
Isenção por baixo VPT (condóminos com rendimento baixo)
A isenção pessoal de IMI para agregados de baixos rendimentos aplica-se às frações, não às partes comuns. As partes comuns não beneficiam desta isenção.
Reabilitação urbana
Frações e partes comuns de edifícios sujeitos a obras de reabilitação reconhecidas podem beneficiar de isenção de IMI por períodos de 3 a 5 anos.
Condição: A reabilitação deve ser reconhecida pela câmara municipal como enquadrável nos programas de reabilitação urbana.
Eficiência energética
Frações com certificado energético A ou A+ podem beneficiar de redução de IMI em alguns municípios. Verificar com a câmara municipal respetiva.
IMI e venda de fração
Quando uma fração é vendida, o IMI desse ano é habitualmente dividido entre vendedor e comprador na proporção do tempo de posse em cada período.
As dívidas de IMI das partes comuns não se transmitem com a fração — são responsabilidade do condomínio e repartidas pelos condóminos do momento do pagamento.
Reclamação do VPT: quando faz sentido
Se o VPT de uma fração ou das partes comuns parecer desproporcionado face ao valor real, é possível reclamar junto da AT.
O processo:
- Verificar o VPT atual na declaração de IMI ou no portal das Finanças
- Comparar com transações recentes similares na mesma zona
- Se o VPT for superior ao valor de mercado, submeter reclamação à AT
Uma redução do VPT reduz o IMI anual para todos os proprietários — incluindo a parte das partes comuns.
Pagamento do IMI: quando e como
O IMI é pago anualmente:
- Valores até 500€: Uma única prestação em abril
- Entre 500€ e 1.000€: Duas prestações (abril e novembro)
- Acima de 1.000€: Três prestações (abril, julho, novembro)
O administrador deve garantir que o IMI das partes comuns está incluído no orçamento anual do condomínio e é pago atempadamente — o incumprimento gera juros e encargos adicionais.
Conclusão
O IMI das partes comuns é uma despesa real do condomínio que deve estar prevista no orçamento anual. A primeira coisa a fazer — se o condomínio não tiver NIF — é obtê-lo junto das Finanças. Com NIF, o condomínio pode pagar o IMI corretamente, evitar encargos adicionais e cumprir as suas obrigações fiscais de forma regular.