A Distinção Fundamental
Em propriedade horizontal, cada proprietário tem dois tipos de direitos em simultâneo: propriedade exclusiva sobre a sua fração autónoma e compropriedade sobre as partes comuns do edifício. Esta dualidade é a fonte de muitos conflitos — por isso é essencial saber distinguir o que é de cada um e o que é de todos.
O que São Frações Autónomas
Uma fração autónoma é uma unidade independente do edifício com saída própria para a via pública ou para partes comuns. É identificada no título constitutivo com uma letra (fração A, B, C...) e tem uma permilagem atribuída.
São frações autónomas:
- Apartamentos e moradias em banda
- Lojas e escritórios no mesmo edifício
- Lugares de garagem identificados com letra/número no título constitutivo
- Arrumos privativos identificados no título constitutivo
O proprietário de uma fração pode usá-la, arrendá-la, vendê-la e fazer obras no seu interior — sem precisar de autorização da assembleia, desde que não afecte a estrutura do edifício nem as partes comuns.
O que São Partes Comuns
O artigo 1421.º do Código Civil lista as partes obrigatoriamente comuns:
- Solo e estrutura: solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, vigas
- Cobertura: telhado, terraços, chaminés colectivas
- Circulação: vestíbulos, escadas, corredores, rampas de acesso
- Equipamentos: elevadores, instalações de gás, electricidade, telecomunicações, água (nas partes gerais)
- Espaços exteriores: jardins, pátios, piscinas colectivas
Há ainda partes presumivelmente comuns (artigo 1421.º, n.º 2) — que são comuns salvo indicação contrária no título constitutivo:
- Garagens e arrecadações sem identificação própria no título
- Terraços de cobertura
- Pátios interiores
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Janelas e caixilharia
As janelas da fração fazem parte da fração se forem de substituição frequente e de uso exclusivo. Mas a parede exterior onde estão inseridas é parte comum. Em caso de dúvida, consulte o título constitutivo e o regulamento.
Varandas
O pavimento da varanda é normalmente da fração; a laje de cobertura (que é o tecto da varanda de baixo) é parte comum.
Tubagens de água e esgotos
As tubagens dentro da parede que servem apenas uma fração são normalmente da fração. As tubagens colectivas (stacks verticais que servem todos) são partes comuns.
Porta de entrada da fração
A porta da fração é normalmente da fração; a parede onde está embutida é parte comum.
Quem Paga as Obras
A regra é simples:
- Obras em parte comum: custo repartido por todos em proporção da permilagem
- Obras em fração autónoma: custo exclusivo do proprietário da fração
Quando a causa do dano está numa parte comum mas o prejuízo afecta uma fração (ex.: infiltração do telhado que danifica o tecto de um apartamento), o condomínio repara a parte comum e indemniza o condómino pelos danos na fração — salvo negligência do condómino.
O FRAGES permite registar ocorrências com fotografias, localizar a zona afectada (parte comum ou fração) e documentar toda a gestão da reparação — do orçamento à factura paga.