Uma situação rara, mas com consequências profundas
A extinção da propriedade horizontal — a dissolução do regime que organiza o condomínio como conjunto de frações autónomas — é uma situação pouco frequente, mas que ocorre em circunstâncias específicas e que tem consequências jurídicas relevantes para todos os condóminos.
O que é a propriedade horizontal
A propriedade horizontal é o regime jurídico que permite que um edifício seja dividido em frações autónomas com proprietários diferentes, cada um com direito exclusivo sobre a sua fração e direito de compropriedade sobre as partes comuns.
Sem propriedade horizontal, o edifício seria um bem único em compropriedade de todos — um regime muito mais complicado de gerir.
Causas de extinção da propriedade horizontal
1. Destruição total do edifício
Se o edifício for completamente destruído — por incêndio, colapso, catástrofe natural — deixa de existir o objeto da propriedade horizontal.
O que acontece:
- A propriedade horizontal extingue-se automaticamente com a destruição do edifício
- O terreno permanece em compropriedade de todos os ex-condóminos, na proporção das suas anteriores permilagens
- Os credores hipotecários de cada fração mantêm os seus direitos (sobre a quota do terreno correspondente e sobre o seguro)
A reconstrução:
- Pode ser deliberada por dois terços dos comproprietários (ex-condóminos)
- Após reconstrução, restaura-se a propriedade horizontal
- Um comproprietário que não concorde com a reconstrução pode ser obrigado a vender a sua quota
2. Concentração de todas as frações num único proprietário
Se uma pessoa ou entidade adquire todas as frações do edifício, a propriedade horizontal perde o seu fundamento: não há mais pluralidade de proprietários.
O que acontece:
- O proprietário único pode requerer a extinção da propriedade horizontal junto do registo predial
- O edifício passa a ser um bem único
3. Deliberação unânime de extinção
Todos os condóminos podem deliberar, unanimemente, extinguir a propriedade horizontal — por exemplo, para vender o edifício como um todo a um promotor imobiliário.
Esta decisão requer unanimidade: todos os condóminos devem concordar.
4. Decisão judicial
Em casos excecionais, o tribunal pode ordenar a extinção da propriedade horizontal — por exemplo, em casos de inviabilidade de manutenção do edifício ou de conflito irresolvível entre condóminos.
Efeitos práticos da extinção
Para os condóminos
Deixam de ser proprietários exclusivos de uma fração e passam a ser comproprietários do terreno (e do que reste do edifício). A sua quota é proporcional à permilagem que tinham.
Para as hipotecas
Os bancos credores mantêm os seus direitos. A hipoteca sobre uma fração é automaticamente convertida em hipoteca sobre a quota correspondente do terreno.
Para o arrendamento
Os contratos de arrendamento subsistentes nas frações passam a ser contratos de arrendamento sobre a quota do comproprietário — com as complexidades que isso implica.
O registo predial: formalidades
A extinção deve ser registada no registo predial:
- Por destruição: O administrador ou qualquer condómino pode requerer o cancelamento do registo de propriedade horizontal
- Por concentração: O proprietário único requer o cancelamento
- Por deliberação unânime: Requer escritura pública de deliberação dos condóminos
Demolição e reconstrução: um caso frequente
A situação mais prática em Portugal é a demolição para reconstrução — frequente na reabilitação urbana. Um promotor compra as frações do edifício (ou parte delas) com intenção de demolir e reconstruir.
O processo típico:
- O promotor adquire a maioria das frações
- Negocia a compra das restantes
- Se algum condómino recusar, o promotor pode requerer judicialmente a dissolução da compropriedade do terreno e a adjudicação (mediante indemnização)
Este processo tem implicações complexas, especialmente para condóminos com hipotecas ou arrendamentos.
A importância do seguro em caso de destruição
Se o edifício é destruído e o seguro do condomínio cobre o sinistro, a indemnização do seguro pertence ao condomínio — que a distribui pelos condóminos na proporção das suas permilagens.
Para que esta distribuição seja justa, é essencial que:
- O capital segurado corresponda ao valor de reconstrução real do edifício
- O seguro cubra especificamente a destruição total
Um edifício infrasegurado (com capital abaixo do valor real) resultará numa indemnização insuficiente para a reconstrução — e os condóminos terão de contribuir com capital próprio ou aceitar um terreno sem edifício.
Conclusão
A extinção da propriedade horizontal é uma situação com consequências profundas para os direitos de propriedade de todos os envolvidos. Embora rara, é importante que os condóminos e administradores compreendam os mecanismos — especialmente em edifícios mais antigos ou em zonas de pressão urbanística elevada, onde a aquisição para demolição e reconstrução é cada vez mais frequente.