Extinção da Propriedade Horizontal: O Que Acontece e Como Funciona

## Uma situação rara, mas com consequências profundas A extinção da propriedade horizontal — a dissolução do regime que organiza o condomínio como conjunto de frações autónomas — é uma situação pouco frequente, mas que ocorre em circunstâncias específicas e que tem consequências jurídicas relevantes para todos os condóminos. ## O que é a propriedade horizontal A propriedade horizontal é o regime jurídico que permite que um edifício seja dividido em frações autónomas com proprietários diferentes, cada um com direito exclusivo sobre a sua fração e direito de compropriedade sobre as partes comuns. Sem propriedade horizontal, o edifício seria um bem único em compropriedade de todos — um regime muito mais complicado de gerir. ## Causas de extinção da propriedade horizontal ### 1. Destruição total do edifício Se o edifício for completamente destruído — por incêndio, colapso, catástrofe natural — deixa de existir o objeto da propriedade horizontal. **O que acontece:** - A propriedade horizontal extingue-se automaticamente com a destruição do edifício - O terreno permanece em compropriedade de todos os ex-condóminos, na proporção das suas anteriores permilagens - Os credores hipotecários de cada fração mantêm os seus direitos (sobre a quota do terreno correspondente e sobre o seguro) **A reconstrução:** - Pode ser deliberada por **dois terços dos comproprietários** (ex-condóminos) - Após reconstrução, restaura-se a propriedade horizontal - Um comproprietário que não concorde com a reconstrução pode ser obrigado a vender a sua quota ### 2. Concentração de todas as frações num único proprietário Se uma pessoa ou entidade adquire todas as frações do edifício, a propriedade horizontal perde o seu fundamento: não há mais pluralidade de proprietários. **O que acontece:** - O proprietário único pode requerer a extinção da propriedade horizontal junto do registo predial - O edifício passa a ser um bem único ### 3. Deliberação unânime de extinção Todos os condóminos podem deliberar, unanimemente, extinguir a propriedade horizontal — por exemplo, para vender o edifício como um todo a um promotor imobiliário. Esta decisão requer unanimidade: todos os condóminos devem concordar. ### 4. Decisão judicial Em casos excecionais, o tribunal pode ordenar a extinção da propriedade horizontal — por exemplo, em casos de inviabilidade de manutenção do edifício ou de conflito irresolvível entre condóminos. ## Efeitos práticos da extinção ### Para os condóminos Deixam de ser proprietários exclusivos de uma fração e passam a ser comproprietários do terreno (e do que reste do edifício). A sua quota é proporcional à permilagem que tinham. ### Para as hipotecas Os bancos credores mantêm os seus direitos. A hipoteca sobre uma fração é automaticamente convertida em hipoteca sobre a quota correspondente do terreno. ### Para o arrendamento Os contratos de arrendamento subsistentes nas frações passam a ser contratos de arrendamento sobre a quota do comproprietário — com as complexidades que isso implica. ## O registo predial: formalidades A extinção deve ser registada no registo predial: - **Por destruição:** O administrador ou qualquer condómino pode requerer o cancelamento do registo de propriedade horizontal - **Por concentração:** O proprietário único requer o cancelamento - **Por deliberação unânime:** Requer escritura pública de deliberação dos condóminos ## Demolição e reconstrução: um caso frequente A situação mais prática em Portugal é a demolição para reconstrução — frequente na reabilitação urbana. Um promotor compra as frações do edifício (ou parte delas) com intenção de demolir e reconstruir. **O processo típico:** 1. O promotor adquire a maioria das frações 2. Negocia a compra das restantes 3. Se algum condómino recusar, o promotor pode requerer judicialmente a dissolução da compropriedade do terreno e a adjudicação (mediante indemnização) Este processo tem implicações complexas, especialmente para condóminos com hipotecas ou arrendamentos. ## A importância do seguro em caso de destruição Se o edifício é destruído e o seguro do condomínio cobre o sinistro, a indemnização do seguro pertence ao condomínio — que a distribui pelos condóminos na proporção das suas permilagens. Para que esta distribuição seja justa, é essencial que: - O capital segurado corresponda ao valor de reconstrução real do edifício - O seguro cubra especificamente a destruição total Um edifício infrasegurado (com capital abaixo do valor real) resultará numa indemnização insuficiente para a reconstrução — e os condóminos terão de contribuir com capital próprio ou aceitar um terreno sem edifício. ## Conclusão A extinção da propriedade horizontal é uma situação com consequências profundas para os direitos de propriedade de todos os envolvidos. Embora rara, é importante que os condóminos e administradores compreendam os mecanismos — especialmente em edifícios mais antigos ou em zonas de pressão urbanística elevada, onde a aquisição para demolição e reconstrução é cada vez mais frequente.

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