Título Constitutivo de Propriedade Horizontal: O Que É e Para Que Serve

## O documento que define tudo Quando um edifício é constituído em propriedade horizontal — ou seja, quando as suas frações passam a ser unidades independentes com proprietários distintos — é lavrado um documento que estabelece as regras fundamentais do condomínio: o **título constitutivo de propriedade horizontal**. É o documento mais importante do condomínio, acima do regulamento interno e acima das deliberações de assembleia. ## O que contém o título constitutivo ### 1. Identificação do edifício - Morada completa - Descrição física (número de pisos, frações, partes comuns) - Confrontações (com que propriedades faz fronteira) ### 2. Descrição de cada fração - Identificação da fração (letra, número ou designação) - Localização no edifício (piso, orientação) - Área e composição - **Destino**: habitação, comércio, serviços, garagem, arrecadação, etc. ### 3. Permilagem de cada fração A permilagem expressa em partes de mil a quota-parte de cada condómino nas partes comuns. É calculada com base na área e localização da fração. A permilagem determina: - A quota de cada condómino nas despesas comuns - O peso do seu voto nas deliberações da assembleia - A sua quota-parte no fundo de reserva ### 4. Partes comuns do edifício Lista das partes do edifício que pertencem a todos os condóminos: - Estrutura do edifício (fundações, pilares, vigas) - Cobertura e terraços de cobertura - Escadas e corredores - Hall de entrada - Instalações de uso comum (tubagens, cabos elétricos, etc.) ### 5. Regulamentação adicional (opcional) Alguns títulos constitutivos incluem regras de utilização — mas o mais comum é que o regulamento seja um documento separado aprovado em assembleia. ## Como consultar o título constitutivo O título constitutivo está disponível em duas fontes: ### Conservatória do Registo Predial - Registo da propriedade horizontal (sujeito a publicidade) - Pode ser consultado por qualquer pessoa com interesse legítimo - Custo: alguns euros por certidão ### Caderneta Predial Emitida pelo Portal das Finanças, identifica cada fração com o seu artigo matricial e inclui a permilagem. ### Escritura notarial O documento original (a escritura de constituição de propriedade horizontal) está no arquivo notarial onde foi lavrada. **Prática recomendada**: o administrador deve ter uma cópia do título constitutivo acessível a qualquer momento. No FRAGES, pode ser arquivado no módulo de Documentos. ## Permilagem: como é calculada A permilagem é calculada pelo promotor imobiliário antes da venda das frações. Considera: - Área bruta da fração - Localização no edifício (andar, orientação solar) - Existência de terraço, garagem ou arrecadação próprios **Exemplo simples**: num edifício de 1.000 m² de área total, uma fração de 100 m² tem permilagem de 100/1000 = 100 permil (10% das despesas comuns). ## O que pode ser alterado no título constitutivo O título constitutivo pode ser alterado — mas exige unanimidade de todos os condóminos: ### Alterações que requerem unanimidade - Mudar o destino de uma fração (de habitação para serviços) - Alterar a permilagem de uma fração - Incorporar ou excluir partes comuns ### Alterações que dispensam unanimidade - Correção de erros materiais (por escritura de retificação) - Adaptações impostas por lei A unanimidade é raramente obtida em condomínios com muitas frações — o que torna o título constitutivo, na prática, muito difícil de alterar. ## Conflitos frequentes relacionados com o título ### "A minha permilagem está errada" Situação: um condómino considera que a permilagem da sua fração é superior ao justo. Resolução: requer ação judicial para impugnar a constituição de propriedade horizontal — processo complexo e longo. ### "O vizinho usa a fração para fins diferentes do título" Situação: fração classificada como habitação usada como escritório. Resolução: notificação pelo administrador, e em último caso ação judicial para cessação de uso indevido. ### "Não há título constitutivo" Situação: edifício antigo sem escritura de propriedade horizontal. Resolução: qualquer condómino pode requerer judicialmente a constituição formal de propriedade horizontal. ## Título constitutivo no FRAGES O módulo de **Documentos** do FRAGES é o local ideal para arquivar o título constitutivo digitalizado: - Acessível a qualquer momento - Partilhável com condóminos - Histórico de versões ## Conclusão O título constitutivo é a constituição do condomínio — define direitos, obrigações e a estrutura de governação. Conhecê-lo é obrigação do administrador e direito de todos os condóminos. Se não tem uma cópia atualizada, obtenha-a na Conservatória do Registo Predial — é o primeiro passo para uma gestão informada.

Artigos relacionados