O documento que define tudo
Quando um edifício é constituído em propriedade horizontal — ou seja, quando as suas frações passam a ser unidades independentes com proprietários distintos — é lavrado um documento que estabelece as regras fundamentais do condomínio: o título constitutivo de propriedade horizontal.
É o documento mais importante do condomínio, acima do regulamento interno e acima das deliberações de assembleia.
O que contém o título constitutivo
1. Identificação do edifício
- Morada completa
- Descrição física (número de pisos, frações, partes comuns)
- Confrontações (com que propriedades faz fronteira)
2. Descrição de cada fração
- Identificação da fração (letra, número ou designação)
- Localização no edifício (piso, orientação)
- Área e composição
- Destino: habitação, comércio, serviços, garagem, arrecadação, etc.
3. Permilagem de cada fração
A permilagem expressa em partes de mil a quota-parte de cada condómino nas partes comuns. É calculada com base na área e localização da fração.
A permilagem determina:
- A quota de cada condómino nas despesas comuns
- O peso do seu voto nas deliberações da assembleia
- A sua quota-parte no fundo de reserva
4. Partes comuns do edifício
Lista das partes do edifício que pertencem a todos os condóminos:
- Estrutura do edifício (fundações, pilares, vigas)
- Cobertura e terraços de cobertura
- Escadas e corredores
- Hall de entrada
- Instalações de uso comum (tubagens, cabos elétricos, etc.)
5. Regulamentação adicional (opcional)
Alguns títulos constitutivos incluem regras de utilização — mas o mais comum é que o regulamento seja um documento separado aprovado em assembleia.
Como consultar o título constitutivo
O título constitutivo está disponível em duas fontes:
Conservatória do Registo Predial
- Registo da propriedade horizontal (sujeito a publicidade)
- Pode ser consultado por qualquer pessoa com interesse legítimo
- Custo: alguns euros por certidão
Caderneta Predial
Emitida pelo Portal das Finanças, identifica cada fração com o seu artigo matricial e inclui a permilagem.
Escritura notarial
O documento original (a escritura de constituição de propriedade horizontal) está no arquivo notarial onde foi lavrada.
Prática recomendada: o administrador deve ter uma cópia do título constitutivo acessível a qualquer momento. No FRAGES, pode ser arquivado no módulo de Documentos.
Permilagem: como é calculada
A permilagem é calculada pelo promotor imobiliário antes da venda das frações. Considera:
- Área bruta da fração
- Localização no edifício (andar, orientação solar)
- Existência de terraço, garagem ou arrecadação próprios
Exemplo simples: num edifício de 1.000 m² de área total, uma fração de 100 m² tem permilagem de 100/1000 = 100 permil (10% das despesas comuns).
O que pode ser alterado no título constitutivo
O título constitutivo pode ser alterado — mas exige unanimidade de todos os condóminos:
Alterações que requerem unanimidade
- Mudar o destino de uma fração (de habitação para serviços)
- Alterar a permilagem de uma fração
- Incorporar ou excluir partes comuns
Alterações que dispensam unanimidade
- Correção de erros materiais (por escritura de retificação)
- Adaptações impostas por lei
A unanimidade é raramente obtida em condomínios com muitas frações — o que torna o título constitutivo, na prática, muito difícil de alterar.
Conflitos frequentes relacionados com o título
"A minha permilagem está errada"
Situação: um condómino considera que a permilagem da sua fração é superior ao justo. Resolução: requer ação judicial para impugnar a constituição de propriedade horizontal — processo complexo e longo.
"O vizinho usa a fração para fins diferentes do título"
Situação: fração classificada como habitação usada como escritório. Resolução: notificação pelo administrador, e em último caso ação judicial para cessação de uso indevido.
"Não há título constitutivo"
Situação: edifício antigo sem escritura de propriedade horizontal. Resolução: qualquer condómino pode requerer judicialmente a constituição formal de propriedade horizontal.
Título constitutivo no FRAGES
O módulo de Documentos do FRAGES é o local ideal para arquivar o título constitutivo digitalizado:
- Acessível a qualquer momento
- Partilhável com condóminos
- Histórico de versões
Conclusão
O título constitutivo é a constituição do condomínio — define direitos, obrigações e a estrutura de governação. Conhecê-lo é obrigação do administrador e direito de todos os condóminos. Se não tem uma cópia atualizada, obtenha-a na Conservatória do Registo Predial — é o primeiro passo para uma gestão informada.