A assembleia de condóminos: órgão deliberativo máximo
A assembleia de condóminos é o órgão soberano do condomínio, com poderes para deliberar sobre todas as matérias que digam respeito à administração e conservação das partes comuns, à eleição e destituição do administrador, à aprovação do orçamento e das contas anuais, e à realização de obras. O seu funcionamento está regulado nos artigos 1431.º a 1438.º do Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94.
Tipos de assembleia: ordinária e extraordinária
Existem dois tipos de assembleia:
- Assembleia ordinária: deve realizar-se pelo menos uma vez por ano, preferencialmente no primeiro trimestre, para aprovação do orçamento e das contas do ano anterior. A lei estabelece que deve ter lugar até 31 de dezembro de cada ano;
- Assembleia extraordinária: pode ser convocada sempre que o administrador o julgue necessário ou quando requerida por condóminos que representem, pelo menos, 25% do valor total do prédio em permilagem.
Quem pode convocar a assembleia?
A convocatória compete ao administrador. Se este não o fizer, qualquer condómino pode requerer ao administrador a convocação, e, na sua inércia, convocar diretamente a assembleia desde que represente pelo menos 25% do capital investido. Em caso de ausência de administrador, qualquer condómino pode também promover a convocatória.
Forma e conteúdo da convocatória
A convocatória deve ser feita por carta registada enviada a cada condómino ou entregue em mão contra recibo. A utilização de meios eletrónicos (correio eletrónico) é admitida desde que todos os condóminos tenham previamente dado o seu consentimento e que fique registo da comunicação.
A convocatória deve conter obrigatoriamente:
- Data, hora e local da reunião;
- Ordem do dia completa e detalhada — as deliberações sobre matérias não incluídas na ordem do dia são nulas, salvo acordo de todos os condóminos presentes;
- Indicação de se é primeira ou segunda convocação.
Prazos legais a respeitar
A convocatória deve ser enviada com uma antecedência mínima de 10 dias em relação à data da assembleia (artigo 1432.º, n.º 1 do Código Civil). O incumprimento deste prazo pode determinar a anulabilidade das deliberações tomadas, se um condómino prejudicado as impugnar.
Quando a convocatória inclui uma segunda convocação (para o caso de a primeira não reunir quórum suficiente), esta não pode ser marcada para menos de 30 minutos após a primeira.
Quórum: quantos condóminos são necessários?
Em primeira convocação, a assembleia só pode deliberar validamente se estiverem presentes ou representados condóminos que representem mais de metade do valor total do prédio (maioria do capital). Se não se atingir este quórum, a reunião realiza-se em segunda convocação, onde delibera por maioria dos votos presentes, independentemente do valor representado — salvo para matérias que exijam maioria qualificada.
Maiorias exigidas para diferentes deliberações
As maiorias exigidas variam conforme a matéria em discussão:
- Maioria simples (mais de 50% dos votos presentes): aprovação do orçamento, contas, eleição do administrador, obras de conservação ordinária;
- Maioria de dois terços (dois terços do valor total do prédio): inovações e alterações nas partes comuns que não constituam benfeitorias necessárias;
- Unanimidade: alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, alterações que afetem a estrutura do edifício ou os seus elementos essenciais.
Representação por procuração
Os condóminos que não possam estar presentes podem fazer-se representar por outra pessoa mediante procuração escrita. Não existe forma especial exigida por lei para a procuração — um simples escrito assinado pelo condómino ausente é suficiente. Um condómino não pode, contudo, representar mais de cinco condóminos, salvo se forem seus familiares diretos.
A ata da assembleia
Todas as deliberações devem ser registadas em ata, assinada pelo administrador e pelo secretário de mesa (eleito no início de cada reunião). A ata deve ser enviada a todos os condóminos no prazo de 30 dias após a reunião, por carta registada ou meio eletrónico com registo. As atas constituem o único meio de prova das deliberações tomadas.
Impugnação de deliberações
As deliberações contrárias à lei ou ao regulamento do condomínio podem ser impugnadas judicialmente por qualquer condómino no prazo de 60 dias a contar da data da deliberação (para os presentes) ou da data em que foram notificados (para os ausentes).
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