A assembleia que não exige presença física
Antes de 2022, a assembleia de condomínio era obrigatoriamente presencial. A Lei n.º 8/2022 mudou isso: passou a ser possível realizar assembleias por videoconferência ou em formato híbrido (presencial + remoto), com plena validade legal.
Esta mudança tem implicações práticas significativas para a participação dos condóminos — especialmente os que residem fora do edifício ou estão temporariamente ausentes.
O que diz a Lei n.º 8/2022
O artigo que regula as assembleias foi alterado para permitir expressamente:
- Assembleia totalmente remota (por videoconferência)
- Assembleia híbrida (alguns presentes, outros participam remotamente)
Para que seja possível realizar assembleia remota ou híbrida, deve estar previsto no regulamento do condomínio ou deve ser decidido por maioria simples numa assembleia prévia.
Se o regulamento não prevê e nunca foi deliberado, a assembleia deve ser presencial.
Como incluir no regulamento
Se o regulamento do condomínio não prevê assembleias remotas, basta incluir uma cláusula numa próxima revisão:
"As assembleias de condóminos podem ser realizadas por videoconferência ou em formato híbrido, garantindo a todos os participantes a possibilidade de intervir em tempo real."
Esta alteração do regulamento requer deliberação em assembleia com maioria simples.
A convocatória: o que deve indicar
Quando a assembleia é remota ou híbrida, a convocatória deve indicar:
- A plataforma utilizada (Zoom, Microsoft Teams, Google Meet, etc.)
- O link ou código de acesso
- O modo de participação disponível (remoto, presencial, ou ambos)
- Instruções para participação remota (especialmente para condóminos menos familiarizados com tecnologia)
A antecedência mínima é a mesma que para assembleia presencial: 10 dias.
Garantias de participação efetiva
A lei exige que a videoconferência garanta a "participação efetiva" de todos os condóminos. Na prática, isto significa:
- Vídeo e áudio bidireccional: Todos os participantes devem poder ver, ouvir e ser vistos e ouvidos
- Intervenção em tempo real: Qualquer condómino deve poder pedir a palavra e intervir durante a reunião
- Identificação dos participantes: Todos os participantes devem ser identificáveis (nome + fração)
Uma chamada de voz simples ou uma gravação não cumpre estes requisitos.
Plataformas recomendadas
Para assembleias de condomínio, as plataformas mais utilizadas são:
Zoom: Interface simples, amplamente conhecida. Versão gratuita limitada a 40 minutos (reuniões de condomínio raramente passam este tempo). A versão paga (cerca de 14€/mês) remove o limite.
Microsoft Teams: Bom para condomínios cujo administrador já usa Microsoft 365.
Google Meet: Simples, sem instalação necessária para os participantes.
Plataformas especializadas de gestão de condomínios: Algumas já incluem módulo de videoconferência integrado com o sistema de gestão.
A votação na assembleia remota
A votação pode ser feita por:
Levantamento de mão (virtual): Cada condómino levanta a mão fisicamente ou usa o botão "levantar mão" da plataforma.
Votação por chat: Cada condómino escreve o voto no chat da plataforma.
Aplicação de votação integrada: Algumas plataformas têm sistemas de votação com registo automático.
O secretário da mesa deve registar os votos com indicação da permilagem de cada condómino — tal como faria numa assembleia presencial.
A ata da assembleia remota
A ata de uma assembleia remota deve incluir os mesmos elementos que a de uma presencial, mais:
- Menção à modalidade remota ou híbrida
- Plataforma utilizada
- Lista de participantes com identificação da fração e modo de participação (presencial/remoto)
- Indicação de eventuais falhas técnicas que possam ter afetado a participação de algum condómino
Gravação: É boa prática gravar a assembleia (com consentimento dos participantes) como prova adicional das deliberações. A gravação não substitui a ata, mas serve como prova complementar em caso de impugnação.
Problemas técnicos: o que fazer
Se ocorrerem problemas técnicos que impeçam a participação de condóminos:
- Se forem menores (condómino com som intermitente mas que consegue participar): registar na ata
- Se forem significativos (condómino excluído da reunião por falha técnica): ponderar suspender e reconvocar, especialmente se o condómino afetado tiver permilagem relevante para as deliberações previstas
Uma assembleia em que um condómino com 30% da permilagem ficou excluído por falha técnica pode ter as deliberações contestadas.
Limitações e casos em que o presencial é preferível
A assembleia remota tem vantagens óbvias (maior participação, sem necessidade de deslocação), mas tem limitações:
- Condóminos sem acesso a dispositivos ou internet: Têm direito a participar — deve garantir-se alternativa (participação presencial num local físico, por exemplo)
- Deliberações complexas com muita discussão: A assembleia presencial facilita a negociação e o debate informal
- Assembleia de destituição do administrador: Em situações de conflito intenso, o presencial pode ser mais eficaz
Conclusão
A possibilidade de assembleia por videoconferência aumentou significativamente a participação nos condomínios portugueses — especialmente de proprietários não residentes. Para implementar, basta que o regulamento o preveja ou que uma assembleia prévia o delibere. As plataformas são simples e acessíveis. O resultado é uma gestão mais democrática e participada.