Quórum e Votação nas Assembleias de Condóminos: Guia Completo

## As regras de votação que todo o administrador deve saber Uma das maiores fontes de conflito em condomínios é a dúvida sobre se uma deliberação foi validamente tomada. A questão mais frequente: "Tinham quórum? A maioria exigida estava reunida?" Este guia responde a estas questões com base no Código Civil português. ## O que é o quórum O quórum é o número mínimo de condóminos (expresso em permilagem do capital total do edifício) necessário para que a assembleia possa deliberar validamente. Em Portugal, o quórum é calculado em **permilagem**, não em número de frações. Um condómino com uma fração de 500 permil tem tanto peso como 500 condóminos com 1 permil cada. ## Quórum para a assembleia reunir ### Primeira convocatória A assembleia só pode deliberar em primeira convocatória se estiverem presentes (ou representados) condóminos que representem **mais de metade do valor total do prédio** (mais de 500 permil). ### Segunda convocatória Se não houver quórum na primeira, realiza-se uma segunda convocatória. Esta pode deliberar **seja qual for o número de condóminos presentes** — incluindo apenas um. **Quando realizar a segunda convocatória?** A lei permite que seja indicada na mesma convocatória inicial, com um mínimo de 30 minutos de intervalo entre a primeira e a segunda hora marcada. ## Tipos de maioria exigida por tipo de deliberação ### Maioria simples (mais de 50% dos presentes) - Aprovação do orçamento anual - Aprovação das contas - Eleição e destituição do administrador - Obras de conservação necessárias - Deliberações de gestão corrente **Atenção**: na segunda convocatória, "maioria simples dos presentes" pode ser uma minoria muito pequena do total de condóminos. ### Maioria qualificada (mais de 2/3 do capital total do edifício) - Obras de inovação (melhorias que não são conservação) - Autorização de novos equipamentos nas partes comuns - Proibição de alojamento local no edifício - Alterações ao regulamento do condomínio (se aprovado em assembleia) ### Unanimidade (todos os condóminos) - Alterações ao título constitutivo de propriedade horizontal - Oneração das partes comuns ## Representação e procurações Um condómino pode ser representado em assembleia por procurador: - A procuração pode ser simples (não necessita de notário) - Deve indicar para que assembleia específica é válida, ou ter carácter geral - O procurador vota com o mesmo peso do representado **Limite**: cada pessoa pode representar no máximo um condómino (exceto se for advogado ou familiar direto). ## Casos práticos ### Caso 1: Elevador avariado — obra urgente A obra é de conservação necessária (não inovação). Basta maioria simples dos presentes na assembleia (em segunda convocatória, qualquer número de presentes). ### Caso 2: Instalação de piscina É obra de inovação — requer mais de 2/3 do capital total do edifício (independentemente de quantos estão na assembleia). ### Caso 3: Proibição de Airbnb Requer 2/3 do capital total (lei específica — Decreto-Lei n.º 128/2014 com alterações). ### Caso 4: Destituição do administrador Maioria simples dos presentes (em segunda convocatória, pode ser deliberado com apenas 1 condómino presente). ### Caso 5: Alteração de permilagem de uma fração Unanimidade de todos os condóminos. ## Como calcular se a maioria está reunida **Maioria simples**: soma das permilagens dos votos a favor > soma das permilagens dos votos contra + abstenções. **Maioria qualificada (2/3 do capital)**: votos a favor ≥ 667 permil do capital total (incluindo ausentes). **Unanimidade**: 1000/1000 permil. ## Abstenções e ausentes Na maioria simples, os ausentes e abstenções não contam — a maioria calcula-se apenas entre os que votaram (exceto quando a lei exige maioria absoluta dos votos do capital total). Na maioria qualificada (2/3), os ausentes contam como "não votos" — é necessário obter 2/3 do capital total, não apenas 2/3 dos presentes. ## Ata da assembleia: o que deve registar A ata deve mencionar: - Data, hora e local - Lista de presentes e representados (com respetivas permilagens) - Total de permilagem representada (para confirmar quórum) - Cada ponto da ordem do dia: discussão, votação, resultado (sim/não/abstenções em permilagem) - Deliberações tomadas, com maioria obtida - Eventuais declarações de voto ## Assembleias no FRAGES O módulo de **Assembleias** do FRAGES: - Regista a lista de presentes e respectiva permilagem - Calcula automaticamente se há quórum para deliberar - Regista votos por ponto da ordem do dia - Gera a ata com todos os elementos obrigatórios ## Conclusão Conhecer as regras de quórum e votação é fundamental para garantir que as deliberações são válidas — e para evitar que uma decisão importante seja contestada judicialmente por vício de forma. A dúvida mais frequente ("tinha maioria?") tem sempre resposta clara na lei — basta saber qual o tipo de decisão em causa.

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