As regras de votação que todo o administrador deve saber
Uma das maiores fontes de conflito em condomínios é a dúvida sobre se uma deliberação foi validamente tomada. A questão mais frequente: "Tinham quórum? A maioria exigida estava reunida?"
Este guia responde a estas questões com base no Código Civil português.
O que é o quórum
O quórum é o número mínimo de condóminos (expresso em permilagem do capital total do edifício) necessário para que a assembleia possa deliberar validamente.
Em Portugal, o quórum é calculado em permilagem, não em número de frações. Um condómino com uma fração de 500 permil tem tanto peso como 500 condóminos com 1 permil cada.
Quórum para a assembleia reunir
Primeira convocatória
A assembleia só pode deliberar em primeira convocatória se estiverem presentes (ou representados) condóminos que representem mais de metade do valor total do prédio (mais de 500 permil).
Segunda convocatória
Se não houver quórum na primeira, realiza-se uma segunda convocatória. Esta pode deliberar seja qual for o número de condóminos presentes — incluindo apenas um.
Quando realizar a segunda convocatória? A lei permite que seja indicada na mesma convocatória inicial, com um mínimo de 30 minutos de intervalo entre a primeira e a segunda hora marcada.
Tipos de maioria exigida por tipo de deliberação
Maioria simples (mais de 50% dos presentes)
- Aprovação do orçamento anual
- Aprovação das contas
- Eleição e destituição do administrador
- Obras de conservação necessárias
- Deliberações de gestão corrente
Atenção: na segunda convocatória, "maioria simples dos presentes" pode ser uma minoria muito pequena do total de condóminos.
Maioria qualificada (mais de 2/3 do capital total do edifício)
- Obras de inovação (melhorias que não são conservação)
- Autorização de novos equipamentos nas partes comuns
- Proibição de alojamento local no edifício
- Alterações ao regulamento do condomínio (se aprovado em assembleia)
Unanimidade (todos os condóminos)
- Alterações ao título constitutivo de propriedade horizontal
- Oneração das partes comuns
Representação e procurações
Um condómino pode ser representado em assembleia por procurador:
- A procuração pode ser simples (não necessita de notário)
- Deve indicar para que assembleia específica é válida, ou ter carácter geral
- O procurador vota com o mesmo peso do representado
Limite: cada pessoa pode representar no máximo um condómino (exceto se for advogado ou familiar direto).
Casos práticos
Caso 1: Elevador avariado — obra urgente
A obra é de conservação necessária (não inovação). Basta maioria simples dos presentes na assembleia (em segunda convocatória, qualquer número de presentes).
Caso 2: Instalação de piscina
É obra de inovação — requer mais de 2/3 do capital total do edifício (independentemente de quantos estão na assembleia).
Caso 3: Proibição de Airbnb
Requer 2/3 do capital total (lei específica — Decreto-Lei n.º 128/2014 com alterações).
Caso 4: Destituição do administrador
Maioria simples dos presentes (em segunda convocatória, pode ser deliberado com apenas 1 condómino presente).
Caso 5: Alteração de permilagem de uma fração
Unanimidade de todos os condóminos.
Como calcular se a maioria está reunida
Maioria simples: soma das permilagens dos votos a favor > soma das permilagens dos votos contra + abstenções.
Maioria qualificada (2/3 do capital): votos a favor ≥ 667 permil do capital total (incluindo ausentes).
Unanimidade: 1000/1000 permil.
Abstenções e ausentes
Na maioria simples, os ausentes e abstenções não contam — a maioria calcula-se apenas entre os que votaram (exceto quando a lei exige maioria absoluta dos votos do capital total).
Na maioria qualificada (2/3), os ausentes contam como "não votos" — é necessário obter 2/3 do capital total, não apenas 2/3 dos presentes.
Ata da assembleia: o que deve registar
A ata deve mencionar:
- Data, hora e local
- Lista de presentes e representados (com respetivas permilagens)
- Total de permilagem representada (para confirmar quórum)
- Cada ponto da ordem do dia: discussão, votação, resultado (sim/não/abstenções em permilagem)
- Deliberações tomadas, com maioria obtida
- Eventuais declarações de voto
Assembleias no FRAGES
O módulo de Assembleias do FRAGES:
- Regista a lista de presentes e respectiva permilagem
- Calcula automaticamente se há quórum para deliberar
- Regista votos por ponto da ordem do dia
- Gera a ata com todos os elementos obrigatórios
Conclusão
Conhecer as regras de quórum e votação é fundamental para garantir que as deliberações são válidas — e para evitar que uma decisão importante seja contestada judicialmente por vício de forma. A dúvida mais frequente ("tinha maioria?") tem sempre resposta clara na lei — basta saber qual o tipo de decisão em causa.