Assembleia Extraordinária de Condomínio: Quando e Como Convocar

## O que é uma assembleia extraordinária de condomínio? Enquanto a **assembleia ordinária** se realiza pelo menos uma vez por ano para aprovação de contas e orçamento, a **assembleia extraordinária** pode ser convocada a qualquer momento para tratar de assuntos urgentes ou específicos que não podem aguardar a reunião anual. ## Quando se deve convocar uma assembleia extraordinária? ### Situações que justificam convocação urgente - **Obras urgentes** que precisam de aprovação (infiltrações graves, elevador avariado, problema de segurança) - **Destituição do administrador** por incumprimento grave - **Sinistro grave** — incêndio, inundação, danos estruturais - **Decisão urgente sobre fornecedor** — rescisão de contrato por má prestação - **Situação financeira crítica** — deficit de caixa que impede pagamento de fornecedores - **Alteração do regulamento** quando necessária com urgência - **Pedido de condóminos** representando mais de 25% do valor do edifício ### Quando NÃO é necessária assembleia extraordinária - Manutenção de rotina já aprovada no orçamento - Reparações urgentes de pequeno valor (dentro da competência do administrador) - Questões administrativas do dia-a-dia ## Quem pode convocar uma assembleia extraordinária? ### O administrador O administrador pode convocar assembleia extraordinária sempre que considere necessário, por sua iniciativa. ### Os condóminos **Qualquer grupo de condóminos** representando mais de **25% do valor total do prédio** pode exigir ao administrador a convocação de assembleia extraordinária. **Como proceder:** 1. Identificar condóminos que representam mais de 25% da permilagem 2. Enviar requerimento escrito ao administrador com: - Identificação dos subscritores e frações - Assuntos a tratar - Justificação da urgência O administrador tem o prazo de **20 dias** para convocar a assembleia após receber o pedido. ### Convocação direta pelos condóminos Se o administrador não convocar no prazo, qualquer um dos requerentes pode convocar diretamente a assembleia, assumindo as funções de presidência na reunião. ## Como convocar corretamente? ### Antecedência mínima A convocatória deve ser enviada com pelo menos **10 dias de antecedência**, salvo urgência extrema documentada. ### Forma da convocatória - Carta registada com aviso de receção (AR) **ou** - Qualquer meio que comprove a receção (email com confirmação, plataforma digital com registo) ### Conteúdo obrigatório da convocatória - Data, hora e local da reunião - Hora da 2.ª convocatória (geralmente 30-60 minutos depois) - **Ordem de trabalhos completa** — apenas os pontos indicados podem ser deliberados **Atenção**: Em assembleia extraordinária, a ordem de trabalhos é estrita. Não podem ser deliberados assuntos que não constem da convocatória, salvo acordo unânime para adicionar pontos. ## Maiorias necessárias As maiorias exigidas numa assembleia extraordinária são as mesmas que na ordinária, variando conforme o assunto: | Assunto | Maioria necessária | |---------|-------------------| | Obras de conservação urgentes | Maioria simples | | Obras de conservação não urgentes | Maioria (>50% do valor) | | Obras de inovação | 2/3 do valor total | | Destituição do administrador | Maioria simples | | Alteração do regulamento | Maioria dos condóminos + 2/3 do valor | | Obras que afetam estrutura | Unanimidade | ## Quórum na assembleia extraordinária O quórum mínimo para a 1.ª convocatória é a presença de condóminos representando **mais de metade** do valor total do prédio. Na **2.ª convocatória** (se a 1.ª não tiver quórum), a assembleia pode deliberar com qualquer número de presentes, exceto para matérias que exijam maioria qualificada. ## Ata da assembleia extraordinária A ata deve ser redigida e assinada pelos presentes (ou pelo menos pelo secretário e presidente da mesa) e deve incluir: - Data, hora e local - Lista de presentes e representados por procuração - Permilagem representada (e verificação de quórum) - Deliberações tomadas e votação (favor, contra, abstenção) - Assuntos discutidos mas não deliberados ## Como o FRAGES simplifica a convocação O **FRAGES** gera automaticamente convocatórias de assembleia extraordinária com: - Texto legal conforme o artigo 1431.º do Código Civil - Referência às 1.ª e 2.ª convocatórias com horários - Envio por email a todos os condóminos com registo de entrega - Modelo de ata para preencher durante a reunião ## Conclusão A assembleia extraordinária é uma ferramenta essencial para a gestão eficaz do condomínio. Usar este mecanismo corretamente — com convocatória adequada, ordem de trabalhos clara e quórum verificado — garante que as decisões tomadas são válidas e vinculativas para todos os condóminos.

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