O que é uma assembleia extraordinária de condomínio?
Enquanto a assembleia ordinária se realiza pelo menos uma vez por ano para aprovação de contas e orçamento, a assembleia extraordinária pode ser convocada a qualquer momento para tratar de assuntos urgentes ou específicos que não podem aguardar a reunião anual.
Quando se deve convocar uma assembleia extraordinária?
Situações que justificam convocação urgente
- Obras urgentes que precisam de aprovação (infiltrações graves, elevador avariado, problema de segurança)
- Destituição do administrador por incumprimento grave
- Sinistro grave — incêndio, inundação, danos estruturais
- Decisão urgente sobre fornecedor — rescisão de contrato por má prestação
- Situação financeira crítica — deficit de caixa que impede pagamento de fornecedores
- Alteração do regulamento quando necessária com urgência
- Pedido de condóminos representando mais de 25% do valor do edifício
Quando NÃO é necessária assembleia extraordinária
- Manutenção de rotina já aprovada no orçamento
- Reparações urgentes de pequeno valor (dentro da competência do administrador)
- Questões administrativas do dia-a-dia
Quem pode convocar uma assembleia extraordinária?
O administrador
O administrador pode convocar assembleia extraordinária sempre que considere necessário, por sua iniciativa.
Os condóminos
Qualquer grupo de condóminos representando mais de 25% do valor total do prédio pode exigir ao administrador a convocação de assembleia extraordinária.
Como proceder:
- Identificar condóminos que representam mais de 25% da permilagem
- Enviar requerimento escrito ao administrador com:
- Identificação dos subscritores e frações
- Assuntos a tratar
- Justificação da urgência
O administrador tem o prazo de 20 dias para convocar a assembleia após receber o pedido.
Convocação direta pelos condóminos
Se o administrador não convocar no prazo, qualquer um dos requerentes pode convocar diretamente a assembleia, assumindo as funções de presidência na reunião.
Como convocar corretamente?
Antecedência mínima
A convocatória deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência, salvo urgência extrema documentada.
Forma da convocatória
- Carta registada com aviso de receção (AR) ou
- Qualquer meio que comprove a receção (email com confirmação, plataforma digital com registo)
Conteúdo obrigatório da convocatória
- Data, hora e local da reunião
- Hora da 2.ª convocatória (geralmente 30-60 minutos depois)
- Ordem de trabalhos completa — apenas os pontos indicados podem ser deliberados
Atenção: Em assembleia extraordinária, a ordem de trabalhos é estrita. Não podem ser deliberados assuntos que não constem da convocatória, salvo acordo unânime para adicionar pontos.
Maiorias necessárias
As maiorias exigidas numa assembleia extraordinária são as mesmas que na ordinária, variando conforme o assunto:
| Assunto | Maioria necessária |
|---|---|
| Obras de conservação urgentes | Maioria simples |
| Obras de conservação não urgentes | Maioria (>50% do valor) |
| Obras de inovação | 2/3 do valor total |
| Destituição do administrador | Maioria simples |
| Alteração do regulamento | Maioria dos condóminos + 2/3 do valor |
| Obras que afetam estrutura | Unanimidade |
Quórum na assembleia extraordinária
O quórum mínimo para a 1.ª convocatória é a presença de condóminos representando mais de metade do valor total do prédio.
Na 2.ª convocatória (se a 1.ª não tiver quórum), a assembleia pode deliberar com qualquer número de presentes, exceto para matérias que exijam maioria qualificada.
Ata da assembleia extraordinária
A ata deve ser redigida e assinada pelos presentes (ou pelo menos pelo secretário e presidente da mesa) e deve incluir:
- Data, hora e local
- Lista de presentes e representados por procuração
- Permilagem representada (e verificação de quórum)
- Deliberações tomadas e votação (favor, contra, abstenção)
- Assuntos discutidos mas não deliberados
Como o FRAGES simplifica a convocação
O FRAGES gera automaticamente convocatórias de assembleia extraordinária com:
- Texto legal conforme o artigo 1431.º do Código Civil
- Referência às 1.ª e 2.ª convocatórias com horários
- Envio por email a todos os condóminos com registo de entrega
- Modelo de ata para preencher durante a reunião
Conclusão
A assembleia extraordinária é uma ferramenta essencial para a gestão eficaz do condomínio. Usar este mecanismo corretamente — com convocatória adequada, ordem de trabalhos clara e quórum verificado — garante que as decisões tomadas são válidas e vinculativas para todos os condóminos.