Como Conseguir os Dois Terços para Aprovar Obras de Inovação

## A maioria mais difícil de alcançar Os dois terços da permilagem total do prédio são a barreira mais alta do direito dos condomínios em Portugal. Enquanto a maioria das decisões de gestão passa com 50% mais um dos votos presentes, as obras de inovação exigem dois terços — sobre o total do edifício, não apenas sobre os presentes. Isto significa que se um condomínio tem 10 condóminos e apenas 6 comparecem, para aprovar uma obra de inovação precisam de votos que representem pelo menos 667/1000 de permilagem total. Se os 4 ausentes representam 35% da permilagem, é matematicamente impossível aprovara sem as suas representações. ## Quando são necessários os dois terços ### Obras de inovação (regra geral) Obras que não são de conservação mas de melhoria ou criação de novas valências: - Instalação de piscina onde não existia - Criação de ginásio ou sala comum nova - Campo de jogos - Obras de embelezamento sem função conservatória - Qualquer melhoria não necessária à manutenção ### Exceções: obras de inovação com maioria simples A Lei n.º 8/2022 criou exceções importantes que permitem maioria simples mesmo para inovações: - Obras de **eficiência energética** (isolamento, painéis solares, etc.) - Obras de **acessibilidade** (rampas, plataformas elevatórias) - Instalação de **postos de carregamento para VE** - Instalação de **antenas coletivas** **Estratégia:** Sempre que possível, enquadre a obra proposta nestas categorias — não por desonestidade, mas porque muitas obras têm simultaneamente uma componente de inovação e uma de eficiência energética ou acessibilidade. ## Como preparar a assembleia para maximizar a participação ### Comunicação antecipada Para obras de inovação que sabe que vão ser polémicas, comece a comunicar bem antes da assembleia: - Email ou carta a todos os condóminos explicando a proposta, os custos e os benefícios - Reunião informal (pequeno-almoço de condóminos, conversa no corredor) para recolher feedback e ajustar a proposta - Resposta individual às dúvidas levantadas antes da assembleia Os condóminos que se sentem ouvidos e informados tendem a aparecer — ou, no mínimo, a mandar procuração. ### Convocatória detalhada A convocatória deve descrever a obra com suficiente detalhe para que os condóminos ausentes possam decidir informalmente e, se concordarem, enviar procuração ou votar por correspondência. Uma convocatória vaga ("outros assuntos — proposta de melhoria do espaço comum") não permite que os condóminos tomem uma decisão informada à distância. ### Solicitar procurações ativamente Para obras de inovação com probabilidade de aprovação, é legítimo e eficaz contactar individualmente os condóminos que sabemos não comparecer e pedir-lhes que enviem procuração a alguém de confiança. **Como fazer sem pressão:** "Vamos votar a proposta de X na assembleia de dia Y. Se não puder comparecer e quiser que o seu voto seja contabilizado, pode enviar-me uma procuração — envio o modelo se precisar." ### Votos por correspondência Se o regulamento o permitir (ou se foi previamente deliberado), os condóminos podem votar por correspondência antes da assembleia. Para uma obra de inovação, obter os votos por correspondência dos condóminos favoráveis mas ausentes pode ser determinante para atingir os dois terços. ## Estratégias para o dia da assembleia ### Segunda convocatória imediata Em edifícios onde é difícil reunir quórum, a prática de marcar a segunda convocatória 30 minutos depois da primeira reduz o risco de não se poder realizar a assembleia. Mas para obras de inovação, mesmo com segunda convocatória, os dois terços têm de ser calculados sobre o total do edifício — não apenas sobre os presentes. ### Proposta alternativa mais modesta Se a proposta original não atingir os dois terços, considere votar uma versão mais modesta que possa ser enquadrada como conservação (maioria simples) ou como obra de eficiência energética. Por exemplo: em vez de propor uma piscina nova (inovação pura), propor a renovação e modernização de uma piscina já existente degradada pode ser enquadrável como conservação. ### Adiamento para nova assembleia Se os dois terços estão próximos mas não foram atingidos, vale a pena adiar a votação para uma assembleia futura, com mais tempo para mobilizar os ausentes. Melhor adiar do que reprovar e criar resistência maior na próxima tentativa. ## O que acontece quando não se conseguem os dois terços Se a obra de inovação não reúne os dois terços, **não pode ser realizada** — mesmo que todos os presentes votem favoravelmente. **Exceção:** Se a obra foi aprovada sem os dois terços e foi mesmo assim realizada, qualquer condómino pode impugná-la em tribunal. **O caminho alternativo:** Alguns condomínios optam por uma solução intermédia — os condóminos favoráveis contribuem voluntariamente para a obra, que fica como benefício partilhado. Juridicamente é complexo, mas existe na prática em condomínios menores. ## Adaptar a proposta: o segredo do sucesso A maioria das obras de inovação que não passa numa primeira assembleia falha por: 1. **Custo percebido como excessivo** — apresentar opções de menor custo ou faseamento 2. **Benefício pouco claro** — demonstrar com números o impacto no valor das frações 3. **Desconfiança no processo** — envolver mais condóminos na escolha do fornecedor 4. **Condóminos ausentes e não mobilizados** — trabalhar mais ativamente as procurações e votos por correspondência Raramente uma proposta bem preparada falha porque os condóminos são fundamentalmente contra — falha porque a comunicação e a mobilização foram insuficientes. ## Conclusão Os dois terços são exigentes — mas alcançáveis com a preparação certa. A chave está em começar a comunicar antes da assembleia, mobilizar ativamente os condóminos ausentes (procurações, votos por correspondência) e apresentar a proposta de forma que o benefício para cada condómino seja evidente. Uma obra de inovação bem preparada tem muito mais probabilidade de passar do que uma apresentada de surpresa em assembleia.

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