Quando o dono da fração não pode (ou não quer) aparecer
Há muitos motivos pelos quais um condómino pode não comparecer à assembleia: emigração, doença, viagem, simples desinteresse. Em alguns casos, a ausência é mais complexa: o proprietário faleceu, está incapacitado ou a fração está em herança por liquidar.
Cada uma destas situações tem uma solução jurídica diferente.
A procuração simples: o caso mais comum
O condómino que não pode comparecer pode delegar o seu voto numa procuração escrita.
Forma: A procuração para assembleia de condomínio não requer notário. Basta um documento escrito, assinado pelo condómino outorgante, com:
- Identificação do outorgante (nome, NIF)
- Identificação da fração (número ou descrição)
- Identificação do procurador (nome, NIF)
- Âmbito dos poderes (geral — "para representar em assembleia de condomínio e votar em todos os pontos" — ou específico — "para votar favoravelmente ao ponto X da ordem de trabalhos")
- Data
A quem pode delegar: Qualquer pessoa com capacidade jurídica — condómino ou não. Não é necessário que seja morador ou proprietário no mesmo edifício.
Limitações: O regulamento de condomínio pode limitar o número de procurações que uma pessoa pode acumular. Sem limitação no regulamento, não há número máximo legal.
Conflito de interesses: O procurador que tenha interesse pessoal divergente do outorgante num determinado ponto deve abster-se de votar nesse ponto (ou informar o outorgante antes).
Condómino emigrado ou não residente
Para condóminos que residem no estrangeiro ou fora do local do imóvel, a procuração é a solução habitual. Pode ser:
- Enviada por email (como imagem digitalizada) e depois apresentada fisicamente — verificar se o regulamento e o presidente da mesa aceitam este formato
- Notarizada no país de residência e apostilada (para evitar questões de autenticidade) — mais burocrático, mas incontestável
Voto por correspondência: Desde a Lei n.º 8/2022, se o regulamento o permitir, o condómino pode votar por correspondência escrita antes da assembleia, sem necessidade de procurador.
Condómino falecido: fração em herança
Quando um condómino falece e a herança não está ainda liquidada, a fração pertence à herança — que é uma entidade jurídica transitória.
Quem representa a herança em assembleia:
- Se existe cabeça de casal (habitualmente o cônjuge sobrevivo ou, se não houver, o herdeiro mais velho): é o cabeça de casal quem representa a herança e tem legitimidade para votar
- Se não há cabeça de casal designado: qualquer herdeiro pode votar, mas idealmente com acordo dos restantes ou com procuração dos outros herdeiros
Prática habitual: O administrador deve pedir documentação que comprove a qualidade de herdeiro ou cabeça de casal (certidão de habilitação de herdeiros, obtida no cartório notarial ou no registo civil).
Duração: Enquanto a herança não for partilhada, esta situação mantém-se. Heranças por liquidar há vários anos são situações frequentes que complicam a gestão do condomínio — mas não impedem que a fração seja representada.
Condómino incapacitado: tutela e curatela
Quando um condómino perde a capacidade jurídica (por doença grave, demência ou outra causa), pode ser constituída por tribunal uma medida de acompanhamento (designação mais recente no direito português, que substituiu a tutela/curatela tradicionais).
Quem representa em assembleia: O acompanhante legalmente designado, nos termos do seu mandato. A decisão judicial que constitui o acompanhamento define o âmbito dos poderes — que pode incluir ou excluir a gestão de imóveis e participação em assembleias de condomínio.
O que o administrador deve fazer: Solicitar ao acompanhante uma cópia da decisão judicial ou documento que comprove os seus poderes. Sem esta prova, o administrador não deve aceitar a representação.
Condómino menor de idade
Se uma fração pertence a um menor (por herança ou doação), os pais (enquanto representantes legais) exercem os direitos do condómino, incluindo o voto em assembleia.
Se o menor está sob tutela de pessoa diferente dos pais, é o tutor quem representa.
Fração em regime de propriedade partilhada (compropriedade)
Quando uma fração pertence a mais de uma pessoa em regime de compropriedade (ex: dois irmãos herdaram a fração):
- Só um representante pode votar em nome da fração
- Os comproprietários devem designar entre si quem vota (por acordo ou por procuração mútua)
- Em caso de desacordo entre comproprietários sobre o sentido do voto, o representante pode votar mas o voto pode ser contestado
O que o administrador deve fazer: Solicitar que seja apresentado um único representante para a fração, sem ter de arbitrar conflitos internos entre comproprietários.
O papel do presidente da mesa
Na abertura da assembleia, o presidente da mesa verifica as presenças e as representações. É neste momento que:
- As procurações são apresentadas e verificadas
- A identidade e legitimidade dos representantes é confirmada
- São registados os condóminos representados e as suas permilagens
Uma verificação cuidada no início evita contestações posteriores das deliberações.
Conclusão
A participação em assembleia não exige presença física — há soluções para praticamente todas as situações de ausência. A procuração simples cobre a maioria dos casos; heranças e incapacidades requerem documentação jurídica específica. O administrador que conhece estas situações antecipa os problemas e garante que as deliberações são tomadas com a base representativa correta.