Enquadramento legal da propriedade horizontal em Portugal
A propriedade horizontal — o regime jurídico que regula os condomínios — está consagrada nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil português, complementada pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro. Este regime reconhece que cada condómino é simultaneamente proprietário exclusivo da sua fração autónoma e comproprietário das partes comuns do edifício, gerando um conjunto de direitos e deveres recíprocos.
Direitos dos condóminos
Cada condómino tem os seguintes direitos fundamentais:
- Direito de propriedade exclusiva sobre a sua fração: o condómino pode usar, fruir e dispor livremente da sua fração, desde que não prejudique os direitos dos demais condóminos nem viole as normas do regulamento ou da lei;
- Direito de uso das partes comuns: todos os condóminos têm direito a usar as partes comuns do edifício (halls, elevadores, jardins, piscinas, estacionamentos comuns) em condições de igualdade, salvo estipulação diferente no título constitutivo;
- Direito de participação e voto nas assembleias: todo o condómino tem direito a estar presente e votar nas assembleias, com peso de voto proporcional à sua permilagem;
- Direito à informação: o condómino tem direito a consultar todos os documentos do condomínio (contratos, orçamentos, extratos bancários, atas) e a ser informado pelo administrador sobre a gestão;
- Direito de impugnar deliberações ilegais: o condómino pode impugnar judicialmente deliberações contrárias à lei ou ao regulamento no prazo de 60 dias;
- Direito de requerer convocação de assembleia extraordinária: condóminos que representem pelo menos 25% do capital podem exigir a convocação de uma assembleia extraordinária.
Deveres dos condóminos
Os deveres dos condóminos são igualmente expressivos:
- Pagamento das quotas: cada condómino deve pagar pontualmente a sua quota-parte nas despesas comuns, calculada na proporção da permilagem da sua fração (artigo 1424.º do Código Civil);
- Contribuição para o fundo de reserva: obrigação de participar no fundo de reserva obrigatório nos termos do Decreto-Lei n.º 268/94;
- Conservação da fração: o condómino deve manter a sua fração em bom estado de conservação para que não prejudique a segurança, a saúde ou a estética do edifício (artigo 1422.º, n.º 2 do Código Civil);
- Proibição de atos lesivos: é proibido realizar obras na fração que prejudiquem a estrutura do edifício, as partes comuns ou as frações de outros condóminos;
- Cumprimento do regulamento: todos os condóminos, residentes e arrendatários devem cumprir o regulamento do condomínio;
- Comunicação de arrendamentos: o condómino deve comunicar ao administrador qualquer arrendamento da sua fração, sendo o locatário responsável solidário pelo cumprimento das regras de utilização das partes comuns.
O uso das partes comuns: limites e conflitos frequentes
As partes comuns incluem o solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, coberturas, halls de entrada, escadas, elevadores, instalações de uso coletivo, entre outras. O seu uso deve ser feito de forma a não prejudicar os demais. Os conflitos mais frequentes relacionam-se com:
- Ocupação indevida de espaços comuns (corredores, halls) com objetos pessoais;
- Ruído excessivo em violação do Regulamento Geral do Ruído;
- Obras na fração que afetam estrutura ou partes comuns sem autorização;
- Utilização das partes comuns para fins não autorizados (arrumos, publicidade).
Obras na fração própria: o que é permitido?
O condómino pode realizar obras no interior da sua fração sem necessidade de autorização do condomínio, desde que não afetem a estrutura do edifício, a segurança ou a estética da fachada. Obras que impliquem alteração de fachadas, coberturas ou estruturas portantes requerem aprovação em assembleia. Para mais detalhes, consulte o artigo Obras em condomínio: quem decide e como aprovar legalmente.
Responsabilidade solidária em caso de arrendamento
Quando a fração está arrendada, o condómino proprietário mantém todas as obrigações perante o condomínio. O arrendatário é responsável pelo cumprimento das normas de utilização das partes comuns, mas quem responde pelo pagamento das quotas é sempre o proprietário. O proprietário pode, naturalmente, incluir no contrato de arrendamento a obrigação de o inquilino pagar as despesas do condomínio.
Como resolver conflitos entre condóminos?
A resolução de conflitos deve seguir uma ordem de preferência:
- Diálogo direto entre as partes;
- Mediação pelo administrador ou por mediador externo;
- Deliberação em assembleia de condóminos;
- Recurso ao julgado de paz (para litígios de valor até 15 000 €);
- Ação judicial nos tribunais cíveis.
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