A administração de condomínios em Portugal está a aproximar-se de uma mudança importante. Estão em cima da mesa duas iniciativas distintas, que convém separar com clareza, um regime jurídico para regular e profissionalizar a atividade de administração, e um Caderno Digital do Edifício. As duas iniciativas têm finalidades diferentes e graus de maturidade diferentes. Neste artigo explicamos o que se sabe, sem alarmismo e sem antecipar pormenores que ainda não estão fechados.
As informações que se seguem baseiam-se na cobertura do idealista/news (22 de junho de 2026) e do ECO (22 de junho de 2026, citando o Jornal de Negócios).
Duas iniciativas diferentes, não uma só
É fácil confundir as duas medidas, porque ambas dizem respeito à gestão dos edifícios em propriedade horizontal. Na prática, são coisas separadas, com objetivos próprios, o regime para profissionalizar a atividade foca-se em quem administra os condomínios, enquanto o Caderno Digital do Edifício foca-se na informação sobre o próprio edifício. Vale a pena tratar cada uma por si.
Regime para regular e profissionalizar a administração
Esta é a iniciativa em fase mais avançada. O ponto de partida é simples, hoje a atividade de administração de condomínios não tem qualquer regulação específica. Qualquer pessoa ou empresa pode exercer a atividade, sem requisitos de formação ou de capacitação definidos por lei.
O regime em preparação pretende mudar este quadro, com foco em três eixos, a regulação da atividade, a formação e a capacitação das empresas do setor. Por outras palavras, o objetivo é elevar o nível de exigência e profissionalismo de quem gere os edifícios dos portugueses.
Há também uma mudança de fundo no papel do administrador. A ideia é que o administrador deixe de ser visto apenas como um cobrador de quotas e passe a assumir um papel de facilitador da legislação e consultor técnico do condomínio. Isto liga-se diretamente à conservação do edificado, nomeadamente às obras de conservação periódicas, num horizonte indicado de oito em oito anos.
É importante reter um ponto, este regime ainda não tem data. Para entrar em vigor, terá de passar pela Assembleia da República. Até lá, o modelo concreto pode ainda sofrer ajustes.
Caderno Digital do Edifício
A segunda iniciativa é o Caderno Digital do Edifício, que se encontra numa fase mais inicial e cujo modelo ainda não está fechado. A ideia central é criar um agregador da vida útil do edifício, um repositório digital que reúne a informação relevante sobre o imóvel ao longo do tempo.
De acordo com a informação disponível, o Caderno Digital deverá incluir elementos como o regulamento do condomínio, a licença de utilização, o histórico de manutenções, a vulnerabilidade sísmica e as condições de acessibilidade do edifício.
Um aspeto particularmente relevante para o mercado imobiliário, este caderno deverá ser consultável antes de comprar ou arrendar uma fração. Quem pondera adquirir ou arrendar passaria a poder consultar, num único sítio, o estado e o historial do edifício.
O Caderno Digital será desenvolvido por fases, em articulação com a Secretaria de Estado da Digitalização. Sendo uma medida em construção, os contornos finais ainda podem evoluir.
O que isto significa para administradores e condóminos
Para quem administra condomínios, a direção é clara, mais exigência, mais formação e um papel mais técnico e consultivo, ligado à conservação do edificado. Para os condóminos, a expectativa é a de uma gestão mais profissional e de maior transparência sobre o estado dos seus edifícios.
Importa, no entanto, ser rigoroso com os factos. Há informação que circulou em torno destas medidas que não está confirmada como facto, designadamente qualquer impacto direto no valor das quotas. Não há, na informação disponível, qualquer indicação factual de subida de quotas associada a estas iniciativas, pelo que não a tratamos como certa.
Como o FRAGES ajuda a preparar para o novo regime
Independentemente da data e do desenho final destas medidas, a tendência é evidente, gestão mais profissional, informação centralizada sobre o edifício e foco na conservação. O FRAGES já organiza num só lugar as contas, as assembleias, as ocorrências, os documentos e o histórico de manutenções do condomínio, ajudando administradores e condóminos a ficarem preparados para o novo regime.
Ter a documentação, o regulamento, as licenças e o histórico de manutenções devidamente registados e acessíveis é, hoje, uma vantagem de gestão, e poderá tornar-se ainda mais relevante à medida que estas iniciativas avançarem.
Perguntas frequentes
Já existe uma nova lei de condomínios em vigor?
Não. O regime para regular e profissionalizar a atividade de administração de condomínios está em preparação e ainda não tem data, terá de passar pela Assembleia da República antes de entrar em vigor. O Caderno Digital do Edifício está numa fase ainda mais inicial, com o modelo por fechar.
O que muda no papel do administrador de condomínio?
O regime em preparação pretende que o administrador deixe de ser apenas um cobrador de quotas e passe a ter um papel de facilitador da legislação e consultor técnico, ligado à conservação do edificado, com obras de conservação periódicas indicadas num horizonte de oito em oito anos.
O que é o Caderno Digital do Edifício?
É um agregador digital da vida útil do edifício, previsto para incluir elementos como o regulamento, a licença de utilização, o histórico de manutenções, a vulnerabilidade sísmica e a acessibilidade. Deverá ser consultável antes de comprar ou arrendar e será desenvolvido por fases, com a Secretaria de Estado da Digitalização.
A administração de condomínios é regulada atualmente?
Não. Hoje a atividade de administração de condomínios não tem qualquer regulação específica. É precisamente esse vazio que o novo regime pretende preencher, através de regulação, formação e capacitação das empresas do setor.
Estas medidas vão fazer subir as quotas?
Não há, na informação disponível, qualquer dado factual que confirme uma subida de quotas associada a estas iniciativas. Por isso, não tratamos essa possibilidade como certa neste artigo.
O que devem fazer os condomínios desde já?
Manter a documentação organizada e acessível, regulamento, licenças, atas e histórico de manutenções, e adotar uma gestão mais profissional e transparente. Assim ficam preparados para o novo regime, qualquer que venha a ser a sua data e desenho final.
Quer manter o seu condomínio organizado e preparado para o novo regime? Peça uma demonstração do FRAGES e centralize contas, assembleias, documentos e manutenções num só lugar.
Fontes, idealista/news (22 de junho de 2026), ECO (22 de junho de 2026, citando o Jornal de Negócios).