Enquadramento legal das obras em condomínio
A realização de obras num edifício em regime de propriedade horizontal está sujeita a regras específicas, consoante se trate de obras nas partes comuns ou nas frações autónomas, e consoante a natureza e o alcance das intervenções. O regime está definido nos artigos 1420.º a 1428.º do Código Civil, complementados pelo Decreto-Lei n.º 268/94 e pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99).
Obras nas frações autónomas: o que é permitido sem autorização?
O condómino pode, em princípio, realizar obras no interior da sua fração sem necessidade de autorização do condomínio, desde que:
- As obras não afetem a estrutura portante do edifício (paredes mestras, lajes, pilares);
- Não alterem a fachada do edifício (janelas, persianas, varandas);
- Não prejudiquem as instalações de uso comum (canalizações coletivas, instalações elétricas comuns);
- Não coloquem em risco a segurança, a salubridade ou a estética do edifício.
Quando as obras na fração afetam qualquer um destes elementos, é necessária autorização em assembleia de condóminos, obtida por maioria qualificada.
Obras de conservação ordinária
São obras necessárias à manutenção das partes comuns em bom estado de conservação, que não implicam alterações significativas. Exemplos: pintura de escadas, reparação de infiltrações, substituição de lâmpadas, pequenas reparações de canalizações.
Estas obras podem ser decididas e executadas diretamente pelo administrador, no âmbito das suas atribuições correntes, sem necessidade de deliberação prévia em assembleia, desde que o valor não ultrapasse o montante previsto no orçamento para manutenção corrente.
Obras de conservação extraordinária e inovações
São obras de maior envergadura ou que introduzem melhorias ou inovações nas partes comuns (elevadores novos, painéis solares, sistemas de videovigilância, remodelação de hall). Requerem aprovação em assembleia, com as seguintes maiorias:
- Obras de conservação extraordinária necessárias: maioria simples dos condóminos presentes, desde que representem mais de metade do valor total do prédio;
- Inovações nas partes comuns (melhorias não estritamente necessárias): maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º do Código Civil);
- Inovações que prejudiquem condóminos específicos: aprovação por unanimidade, ou com a concordância dos condóminos diretamente afetados.
Obras que alteram a estrutura ou o uso do edifício
Obras que impliquem alteração do título constitutivo da propriedade horizontal (criação de novas frações, alteração de permilagens, mudança de uso de partes comuns) requerem unanimidade de todos os condóminos e alteração notarial do título constitutivo.
Obras urgentes: o administrador pode atuar sem assembleia?
Sim. O artigo 1427.º do Código Civil prevê que, em caso de urgência, o administrador pode realizar obras de conservação necessárias sem prévia deliberação da assembleia. Estas são obras cuja não realização imediata causaria prejuízos graves (por exemplo, reparação de uma fuga de água que está a danificar frações, ou reparação de um elevador parado por avaria de segurança).
Nestes casos, o administrador deve convocar assembleia no mais curto prazo para ratificação das obras e aprovação do pagamento extraordinário necessário.
Licenciamento camarário: quando é necessário?
Além da aprovação interna do condomínio, certas obras requerem licenciamento ou comunicação prévia à câmara municipal, nos termos do RJUE:
- Obras que alterem a estrutura do edifício;
- Obras que modifiquem a fachada (incluindo instalação de ar condicionado com unidades exteriores visíveis);
- Obras de reconstrução ou ampliação;
- Obras de conservação que impliquem andaimes ou interdição da via pública.
Responsabilidade pelos custos das obras
As despesas com obras nas partes comuns são suportadas por todos os condóminos na proporção da sua permilagem, salvo disposição diferente do título constitutivo ou deliberação unânime em sentido contrário. Obras nas frações autónomas são da exclusiva responsabilidade do respetivo condómino.
Para uma gestão financeira eficaz das obras, é essencial ter um fundo de reserva adequado e um orçamento anual bem elaborado.
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